Une question

Comment réussir sa plus-value immobilière ?
04.06.2019

Comment faire de la plus-value immobilière ?

Réussir sa plus-value immobilière

 

Vous cherchez à effectuer de la plus-value immobilière en vendant votre appartement ? Vous souhaitez investir et réaliser de la plus-value à la revente ? Plusieurs aspects sont à prendre en compte pour savoir si vous allez réussir à générer de la valeur.

Trouver le logement idéal à l’endroit idéal

 

Une plus-value immobilière, sur du long, mais surtout sur du court terme, se prépare dès l’acquisition du bien. Cependant, comme le rappelle Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau d’agences immobilières Laforêt,« dans une économie de marché, il n’y a pas de certitudes ». Pour faire grimper ses chances, « il faut trouver le logement idéal à l’endroit idéal » et plus particulièrement le lieu incontournable de demain.

Les logements situés dans des communes en avance sur le Grand Paris semblent être un bon investissement, « à condition d’aller en priorité sur les villes qui ont un vrai projet, comme Saclay, amenée à devenir la Silicon Valley française et où l’on peut déjà voir les premiers centres de recherches ou encore le campus universitaire », précise Yann Jehanno. L’argument vaut également pour les nouveaux quartiers de certaines grandes métropoles comme Bordeaux, Nantes ou Lille.

Comme le dit si bien Yann Jehanno, il faut voir large et regarder si la ville dans laquelle vous souhaitez investir à un vrai projet. Par exemple la ville de Lille ouvrira en fin d’année Lillenium, de quoi booster les prix de l’immobilier dans le quartier Lille-Sud. La métropole accueille aussi le projet SWAM, immense bâtiment qui accueillera des commerces, des bureaux et un Mama Shelter au toit panoramique. Une belle occasion de réaliser de la plus-value immobilière à Lille.

Une analyse partagée par Jérôme Cauro, notaire et membre think tank dédié au droit de l’immobilier. Ce dernier avance même une seconde solution pour s’assurer une plus-value au moment de la vente : faire construire sa maison, « si l’on ne paie pas le terrain à bâtir trop cher et que la propriété ne soit pas trop éloignée des commerces et services », ajoute-t-il. Cette option est cependant rarement réalisable dans les grandes villes.

 

Le mythe de l’appartement à retaper

 

Mais qu’en est-il du logement en mauvais état, acheté à bas prix et remis à neuf ? Est-ce une bonne astuce pour faire de la plus-value immobilière ? « On ne fait jamais travaux seul », rappelle Jérôme Cauro. « On finit toujours, à un moment, par passer par une entreprise, surtout si le bien est en très mauvais état, comme pour le replacement d’une salle de bain ou revoir la révision du système électrique. Là, la facture peut monter très rapidement ».

Le directeur exécutif du réseau Laforêt abonde dans le même sens : « Vous imaginez si le particulier vit dans le bien pendant qu’il fait ses travaux ? Ça peut très vite devenir pesant. Ce genre de montage financier où l’on achète un appartement pour lui mettre un coup de blanc en espérant le vendre à bon prix date d’une autre époque. »

reparer appartement pour plus-value immobilière

L’étiquette énergétique, nouvelle donnée essentielle

 

Enfin, les performances énergétiques du bien que l’on acquiert doivent être surveillées avec le plus grand soin si l’on veut espérer le revendre, sans faire une moins-value. « La valeur verte prend de plus en plus d’ampleur dans l’immobilier. Cela peut amener à des décotes de 20 % à 25 % sur de grands appartements familiaux », indique Yann Jehanno. Car qui dit logement énergivore, dit travaux à réaliser par le nouvel acquéreur en plus de l’achat. Sans oublier les factures énergétiques élevées.

Dans la même idée, Jérôme Cauro appelle les acquéreurs à être vigilants sur le bâtiment dans son ensemble. « On voit bien que lorsque les prix montent, les particuliers ne font pas attention aux infrastructures. Or, une fois que tout s’est stabilisé, le fait de vouloir vendre un appartement dans un bâtiment en béton ou en brique des années 50 ou 60 est bien plus difficile. »

D’autres petits éléments peuvent jouer en votre défaveur en cas de vente : la distribution des pièces, les nuisances sonores ou olfactives, la présence d’un vis-à-vis proche ou encore le WC intégré à la salle d’eau.

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