Une question

Démembrement de propriété en 2020
21.02.2020

Comment fonctionne le démembrement de propriété en 2020 ?

Le démembrement de propriété en 2020

 

Avant toute chose, précisons que le démembrement de propriété est un acte juridique répandu lors des donations ou des successions. Il est courant de voir des biens démembrés avant transmission afin de réduire les coûts fiscaux. Mais alors qu’est ce que le démembrement de propriété ? Comment le mettre en place ? Comment défiscaliser avec le démembrement ?

 

1 – Qu’est ce que le démembrement de propriété ?

 

Le démembrement de propriété en 2020 a pour but premier de transmettre ses biens à ses ayants droit mais également de protéger son conjoint en cas de décès. Cette pratique consiste à séparer le bien en deux afin de le répartir entre des personnes. On retrouve ainsi :

  • La nue-propriété qui correspond au droit de disposer du bien.
  • l’autre côté l’usufruit, le droit de jouir du bien.

Le titulaire de la nue-propriété a donc le droit de vendre, modifier ou donner le bien. Il ne peut cependant pas utiliser lui même le bien pour se loger ou le louer. En effet, le pouvoir économique  est réservé au détenteur de l’usufruit. L’usufruitier est également responsable des taxes et travaux sur le bien.

L’usufruitier jouit du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les loyers jusqu’à son décès, sauf en cas d’un accord commun entre les parties définissant une date de fin. Au terme du droit de l’usufruitier, le démembrement prend fin et le nu-propriétaire retrouve la pleine et totale propriété du bien sans avoir à payer de droit de succession.

 

2 – Dans quel cas appliquer le démembrement ?

 

Comme nous l’avons vu dans l’introduction, le démembrement est très souvent lié aux donations et aux successions. En effet, il est fréquent au sein d’une couple, avec ou sans enfants de pratiquer le démembrement de propriété. Cette acte juridique permet de préparer sa succession en s’assurant de garder la jouissance du bien. Notons également qu’il existe plusieurs types de démembrements que nous allons détailler ci-dessous.

Type de démembrement Pour qui ? Fonctionnement But
Démembrement simple Couples avec enfants Les parents acquièrent l’usufruit
Les enfants acquièrent la nue-propriété
Les parents jouissent du bien pendant toute leur vie. Lors du décès de ces derniers, l’enfant récupère l’entière propriété du bien et ce, sans verser de droits de succession
Démembrement croisé Couples non mariés ou pacsés Chacun des partenaires achète une part de l’usufruit et de la nue-propriété Quand l’un des partenaires décède, le survivant conserve ses parts. Ainsi il jouit toujours de la nue-propriété et de l’usufruit
Démembrement croisé via SCI Couples non mariés ou pacsés, couples avec enfants Chacun des associés achète une part de l’usufruit et de la nue-propriété Transmettre un patrimoine sans avoir à payer d’impôts supplémentaire. Lors du décès de l’usufruitier, le nue-propriétaire récupère l’usufruit et donc l’entière propriété du bien

 

3 – L’avantage du démembrement de propriété en 2020

 

Globalement, le démembrement de propriété est très souvent utilisé lors des donations au seins des familles. En effet, les parents peuvent par exemple donner de leur vivant la nue-propriété d’un bien à leurs enfants. Les parents conservent ainsi le droit de jouir du bien jusqu’à leur décès mais ils peuvent également préparer la transmission de leur patrimoine en bénéficiant des abattements fiscaux.

Il est bon de noter que seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte lors du calcul des droits de donation. La proportion de cette dernière évolue de manière croissance, au prorata de l’âge du donateur.

Le donateur a Valeur de nue-propriété Valeur de l’usufruit
Moins de 21 ans 10 % 90 %
Entre 21 et 30 ans 20 % 80 %
Entre 31 et 40 ans 30 % 70 %
Entre 41 et 50 ans 40 % 60 %
Entre 51 et 60 ans 50 % 50 %
Entre 61 et 70 ans 60 % 40 %
Entre 71 et 80 ans 70 % 30 %
Entre 81 et 90 ans 80 % 20 %
Plus de 91 ans 90 % 10 %

 

 4 – Usufruit viager et usufruit temporaire

 

La plupart du temps, l’usufruit est viager. C’est à dire qu’il prendre fin lors du décès de son titulaire. Dans ce cas c’est le barème du tableau ci-dessus qui s’applique en cas de donations, successions, ventes, apports dans une société, etc.

Cependant, l’usufruit peut également être temporaire. Dans ce cas, d’un usufruit à durée défini, la valeur de celui-ci est estimé à 23 % de la valeur totale de la propriété par tranche de 10 ans.

 

Durée de l’usufruit temporaire Valeur de l’usufruit
Entre 1 et 10 ans 23 %
Entre 11 et 20 ans 46 %
Entre 21 et 30 ans 69 %

 

5 – Acheter un bien en nue-propriété

 

Acheter un bien en nue-propriété consiste à investir dans un bien dont l’usufruit est acquis par une tierce personne. L’usufruitier peut jouir du bien sur une période comprise en 10 et 20 ans. La durée de l’usufruit dépend du programme immobilier.

Mentionnons que l’achat en nue-propriété est avant tout un outil d’optimisation fiscale qui se dirige vers les épargnants plutôt aisés et relativement patient. En effet, vous achetez un bien dont vous ne percevrez pas les fruits pendant une dizaine voir une vingtaine d’années. Cependant, le prix de la nue-propriété est très attractifs. Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter notre page sur la nue-propriété à Lille et dans le reste de la France.

Si l’achat en nue-propriété vous intéresse, n’hésitez pas à nous laisser vos coordonnées, notre expert vous contacte par téléphone rapidement pour faire le point avec vous. Vos coordonnées ne sont en aucun cas transmises à d’autres sociétés !

 

 

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