Alors que les autres placements bénéficient d’une flat tax à 30 %, prélèvements sociaux compris, les revenus fonciers restent soumis au barème progressif.

Sur le papier, les revenus procurés par un placement immobilier sont matraqués. Cependant les micro-régimes et surtout la déduction des déficits ou les amortissements permettent d’alléger la facture. Revenus fonciers ou BIC, ils sont soumis au même barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils supportent en plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Soit un taux d’imposition pouvant atteindre 62,2 % pour les contribuables qui atteignent la tranche marginale à 45 %.

« Contrairement aux placements bénéficiants aujourd’hui de la flat tax, la fiscalité qui pèse sur les revenus locatifs est lourde. Le moyen de l’alléger un peu est de louer en meublé pour pouvoir bénéficier du régime des BIC. Ce régime permet de déduire les frais d’acquisition ainsi que d’amortir le prix de l’immeuble. Cela peut permettre de générer un déficit BIC tandis que l’amortissement annulera les revenus imposables pendant plusieurs années. » explique Christine Chiozza-Vauterin, avocate chez LightHouse LHLF.

Revenus fonciers : micro ou réel

Tant que les loyers ne dépassent pas 15.000 euros par an, c’est le régime du microfoncier qui s’applique. Il a le mérite de la simplicité. Il suffit de reporter le montant de ses loyers sur sa déclaration. Le contribuable n’est imposé que sur 70 % du montant à déclarer. Mais il ne permet aucune déduction supplémentaire et encore moins de constater un déficit foncier.

Au-delà de ce seuil ou si le contribuable renonce au microfoncier, les loyers sont soumis à un régime réel d’imposition. Ce dernier consiste à déduire les charges supportées pour leur montant justifié. On retrouve : travaux d’entretien et de rénovation, taxe foncière, frais de gestion, charges de copropriété, intérêts d’emprunt. Mais les frais de notaire et les frais d’acquisition ne sont pas déductibles rappelle Christine Chiozza-Vauterin.

Lorsque les charges déductibles sont supérieures au montant des loyers, le déficit constaté est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10.700 euros par an. Soit une économie d’impôt annuelle de 4.815 euros au maximum pour les contribuables les plus lourdement imposés, qui présente l’avantage de ne pas être prise en compte dans le plafond global des niches fiscales de 10.000 euros. Mais cette économie n’est définitivement acquise que si le bailleur continue à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la 3^e année qui suit celle au titre de laquelle le déficit a été imputé.

Changement de décor avec la location meublée…

Que la location ait un caractère occasionnel ou régulier, tous les loyers perçus en contrepartie de la location d’un logement meublé sont désormais imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tant qu’ils ne dépassent pas 70.000 euros par an, les loyers relèvent du micro-Bic. Le montant imposable est déterminé de manière forfaitaire, après application d’un abattement de 50 %.

Comme le microfoncier, le micro-BIC n’autorise aucune autre déduction et ne permet pas de constater de déficit. Au-delà de ces montants de recettes ou si le bailleur renonce au régime micro-BIC, un régime réel d’imposition s’applique. Le bailleur peut alors déduire toutes ses charges pour leur montant réel, ce qui lui permet d’amortir l’immeuble et les meubles (ce que ne permettent ni le régime foncier ni le micro-BIC).

Cela peut donc permettre de gommer ses revenus imposables sur une longue durée mais pas de « défiscaliser » ses autres sources de revenus, dans la mesure où les déficits sont uniquement imputables sur les bénéfices de la même année et des six années suivantes tirés de la même activité sauf pour ceux qui peuvent se prévaloir du statut de loueur en meublé professionnel.