Une question

Investissement locatif LMNP 2021
15.01.2021

Statut LMNP : conseils et programmes pour 2021

LMNP 2021 à Lille : tout savoir sur le statut

 

En 2021, le LMNP est un statut d’exception et très efficace pour peu que l’on sache bien utiliser ses rouages (cohérence, bail commercial, réindexation, TVA, solvabilité). Dans cet article, vous retrouverez points par points ce qu’il est essentiel à savoir sur le statut LMNP 2021 à Lille et partout en France.

 

investir en meublé à Lille en 2021

 

Qu’est-ce que le statut LMNP 2021 ?

 

Tout d’abord, la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un statut, très ancien, puisqu’il date d’avril 1949. Ce dernier permet à des particuliers d’acquérir un bien immobilier meublé (donc loué avec tous les meubles) dans une résidence qui fournie un certain nombre de services (accueil, restauration, ménage, etc…). En contrepartie, vous bénéficiez d’un bon nombre d’avantages dont notamment la possibilité de percevoir des revenus mensuels non imposables. Grâce à une mécanique d’amortissement comptable, vous allez pouvoir percevoir des loyers sans payé d’impôts.

 

Pourquoi investir en LMNP 2021 à Lille ?

 

La plupart du temps, les investisseurs optent pour le LMNP afin de générer des revenus complémentaires. C’est un moyen très efficace car les revenus généré par votre bien LMNP ne sont pas imposables. Le meublé est également souvent utilisé pour préparer sa retraite. Là encore, l’idée est de percevoir une rente mensuelle sécurisée et non imposée.

3eme ville étudiante de France, Lille est actuellement la métropole où le marché de l’immobilier locatif est le plus dynamique. Au 1er janvier 2021, le nombre d’acheteur dépasse de 23% le nombre de biens à vendre. Les petites surfaces (T1 et T2) représentent plus de 80% de la demande en meublé. Le statut LMNP à Lille en 2021 à encore de beaux jours devant lui !

 

Comment ça fonctionne ?

 

Au départ, le LMNP fonctionne exactement comme pour un bien immobilier classique : un compromis de vente et une signature chez le notaire. En revanche, au moment de la signature chez le notaire, vous signerez également un bail commercial qui est la pierre angulaire de votre investissement. Vous signez ce bail non pas avec un locataire particulier mais avec une personne morale. En l’occurrence, avec la société d’exploitation de toute la résidence que l’on appelle tout simplement le gestionnaire. C’est cette société qui vous versera chaque mois votre loyer et qui sera chargée de l’entretien de la structure. C’est avant tout son fond de commerce ! Il est à noter que les revenus tirés de la location meublée entrent dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ils ne se cumulent donc pas avec les revenus classiques que vous pourriez éventuellement percevoir par ailleurs.

 

Il existe 5 types de résidences de services :

  • les résidences de tourisme
  • d’affaires
  • étudiantes
  • les senior non médicalisée
  • les médicalisées que l’on appelle les EPHAD

 

Comment choisir son bien LMNP 2021 à Lille ?

 

Contrairement à ce que vous pourrez peut-être penser, on ne choisit pas son bien meublé comme on choisit sa résidence principale ni même un bien immobilier classique. Les critères à prendre en considération sont très différents.

 

LMNP 2021 à lille choisir son appartement

 

Quels critères ?

 

  • Le critère le plus important est de vérifier en priorité la solvabilité du gestionnaire : le gestionnaire est votre loueur. C’est celui qui va vous payer le loyer chaque mois. Assurer donc vous bien qu’il soit solide et solvable. On ne choisit pas un investissement LMNP parce que c’est « jolie ». On le choisit car on a soigneusement vérifié les critères rationnels de manière pragmatique.

 

  • Assurez vous que le type de service proposé soit en cohérence avec le marché local : Par exemple, s’il s’agit d’une résidence étudiante, il est nécessaire de se demander si elle est située dans une ville étudiante ou si la carence de vie étudiante est réelle. En revanche, cette remarque n’est pas vraiment adaptée aux EPHAD. En effet, les besoins de chambres en EPHAD sont très importants partout en France.

 

  • Le bail commercial : c’est la pierre angulaire de votre investissement. Dans ce bail, nous allons retrouver tout ce qu’il faut savoir et vérifier avant de se lancer :  le montant des loyers, la date et le taux contractuel de réindexation, la durée du bail et les conditions de son renouvellement. Il est important de savoir qui paye quoi. En effet, comme pour n’importe quel investissement immobilier, il y a des charges à payer. Les charge courantes, d’entretien, de réparation, etc…). TOUT est précisé dans ce bail qui pose les règles d’exploitation. Ainsi, vous saurez exactement ce qui vous incombe et ce qui incombe au gestionnaire.

 

Voir les programmes LMNP 2021 à Lille

 

Et la TVA ?

 

Focus sur la TVA ! L’investissement en LMNP à une grande particularité comparé notamment à de l’immobilier classique. En investissant dans un LMNP 2021 à Lille ou ailleurs, vous allez pouvoir récupérer la TVA au bout de 6 mois après votre acquisition :

  • 20% si vous achetez dans le neuf ou au prorata temporis sachant que l’administration fiscale considère que vous amortissez symboliquement 1/20ème de TVA par an. Si vous achetez un bien LMNP qui a 10 ans, il restera encore 10/20ème de TVA.

Vous l’aurez compris, cela revient donc à acheter en hors taxes. Ainsi, que se passe-t-il si vous vendez le bien avant 20 ans? Dans ce cas, c’est le nouvel acquéreur qui récupère le prorata temporis de TVA jusqu’à arriver au bout des 20 ans.

Prenons un exemple : vous avez acheté un bien neuf 120 000 dont 20 000€ de TVA. Vous souhaitez le revendre au bout de 8 ans. Dans ce cas, l’acheteur verra son prix majoré de 12 000€ correspondant aux 12/20ème de TVA. Il récupère ces 12% de TVA  6 mois après l’acte et ainsi de suite. Si il garde le bien 12 ans : RAS. Sinon, c’est le prorata temporis qui agit pour le nouvel acquéreur.

 

Conseil : Pour la TVA, il est vivement recommandé de faire appel aux services d’un expert comptable spécialisé dans la location meublée. C’est lui qui se chargera des déclarations et qui effectuera les démarches pour vous auprès des services fiscaux.

 

A retenir sur le LMNP 2021

 

  • Assurez-vous d’abord et avant tout de la solvabilité du gestionnaire
  • Faites-vous accompagner pour bien comprendre et « déchiffrer » le bail commercial
  • TVA – Déclaration – amortissement : passez par un cabinet comptable spécialisé

 

Comment optimiser son investissement ?

 

L’optimisation de votre investissement passe avant out par le fait de faire les bon choix. Le bon choix de résidence par rapport à la demande local, la typologie du bien, le bon gestionnaire, etc… Dans ces circonstances, faire appel à un professionnel devient souvent un élément qui peut faire la différence. N’hésitez pas à contacter nos experts, ces derniers vous accompagnent de manière totalement gratuite, du début  à la fin de votre projet.

 

Se faire accompagner gratuitement

 

Dans quel type de résidence investir ?

 

Il est bon de noter que le secteur étudiant et  celui des personnes âgées souffrent d’une carence de lits partout en France. L’étude de marché doit passer avant vos envies. En effet, si vous voulez que votre investissement soit fructueux, il est bon d’étudier la demande et l’offre des secteurs ou vous souhaitez investir. Le centre-ville de Lille est les quartiers environnants (vieux-lille, wazemmes, Vauban) connaissent par exemple une très forte demande locative de la part des étudiants. Favorisez donc les résidences étudiantes, T1 et T2 meublés.

 

Quels risques pour un investissement LMNP en 2021 ?

 

Tout d’abord, il n’existe aucun investissement sans risques.

  • Le premier risque réel est celui de ne plus percevoir ses loyers, les loyers impayés : Assurez vous de la solvabilité du gestionnaire.
  • Le gestionnaire en faillite : Vérifiez ou faites vérifier soigneusement et en amont la santé financière des gestionnaires choisis.
  • Le risque de marché : le meilleur exemple est celui d’Airbnb qui a cannibalisé le secteur de l’hôtellerie. C’est la raison pour laquelle il vaut mieux privilégier les marchés bien installés (très profonds et peu soumis au cycle).

 

LMNP 2021 Lille calculer amortissement

 

L’amortissement

 

Si vous voulez comprendre comment l’on fait pour générer des revenus non imposables en LMNP, il faut comprendre le mécanisme et le fonctionnement de ce que l’on appelle l’amortissement différé. Il s’agit d’une mécanique comptable qui octroie aux particuliers les mêmes avantages que pour une entreprise. Lorsqu’une société achète un bien (voiture, immeuble, …), elle va pouvoir l’amortir en comptabilité sur une durée déterminée.

Dans le cas d’une LMNP, l’investisseur particulier que vous êtes va pouvoir bénéficier de cette même mécanique. Les règles comptables précisent qu’il est possible d’amortir un bien immobilier sur une durée de 30 ans maximum.

 

Le rôle du comptable et le CGA (Centre de Gestion Agréé)

 

Il est vivement conseillé d’avoir recours aux services d’un expert comptable spécialisé pour votre déclaration en LMNP 2021. Cela ne coûte finalement pas très cher. Il est également recommandé de souscrire à un centre de gestion agréé (CGA). Les frais de comptabilité et de CGA sont réductibles de vos impôts à hauteur de 66% et plafonnés à 915 €.

En plus de se charger de la déclaration et de la récupération, l’expert comptable va se charger de faire votre Bilan. En effet, les revenus BIC se déclarent dans un formulaire CERFA 2031 et c’est le comptable qui s’en occupe.

 

La revente

 

Comme vu précédemment, les critères pour bien choisir un LMNP à Lille en 2021 diffèrent de ceux pour l’achat d’un bien immobilier classique. Les acquéreurs de LMNP vont chercher de la sécurité et de la rentabilité. Il existe des sociétés spécialisées dans la revente de biens meublés. Pour information, en France, il se vend plus de LMNP géré dans l’ancien que dans le neuf. C’est donc un marché très actif à conditions de bien choisir son investissement. Pour plus d’informations, contactez-nous directement. Nos experts vous prennent en charge gratuitement.

 

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