Loi Pinel : A quoi s’attendre pour la réforme en 2021 ?

Bien que de nombreux objectifs puissent être atteints en investissant dans la loi Pinel, il s’agit toujours d’un système de réduction d’impôt par le biais de placements immobiliers. Lorsque vous décidez de vous lancer à la quête d’un investissement locatif, il est important d’en comprendre les conditions, les évolutions et les objectifs afin que votre projet immobilier soit le plus abouti possible. En raison de la crise sanitaire, l’immobilier, en particulier le secteur neuf, est tombé dans une période creuse et parsemée de doutes. Les acteurs désireux de réduire leurs impôts sont perplexes à l’idée d’amorcer leur démarche. En effet, aux yeux des investisseurs, la réforme de la loi Pinel en 2021 est une véritable source d’interrogation.

Quelles sont les futures prévisions du dispositif Pinel à travers sa nouvelle réforme ? L’investissement locatif sera-t-il toujours intéressant en 2021 ?

Évolution, conditions, réduction d’impôt et rentabilité, nous vous fournissons tous les critères afin de réussir votre investissement locatif en toute sécurité.

1. Réforme : la loi Pinel en mouvement dès 2021
2. Comment expliquer ces nouvelles mesures ?
3. Les conditions d’application et les zones inchangées
4. Retenir l’essentiel sur la réforme Pinel 2021
5. Quelles sont les opportunités à saisir suite à la réforme 2021 ?

Réforme : la loi Pinel en mouvement dès 2021

L’éligibilité réduite à un seul type d’habitation

Une réforme de loi Pinel a été décidée en 2020, avec des modifications sur l’éligibilité des bâtiments et leur type d’habitation : pour les investisseurs, 2020 sera la dernière année éligible à la construction de maisons individuelles sous le dispositif. En effet, à partir du 1er janvier 2021, le Pinel sera exclusivement éligible pour les bâtiments faisant partie de l’habitat collectif, autrement dit les appartements.

Par conséquent, après le 31 décembre 2020, les bâtiments à usage de maisons individuelles et les bâtiments à usage de maisons accolées ne seront plus admissibles au programme à moins que la date de leur demande de permis de construire ne soit actée avant le 1er janvier 2021.

Mais pas que …

Une réduction des taux de défiscalisation progressive entre 2023 et 2024

À première vue, l’amendement à la loi de finances de 2021 étend ce dispositif au-delà du 31 décembre 2021, mais avec la réduction progressive des incitations fiscales pour les investisseurs en 2023 et 2024, date où la fin de la loi Pinel est prononcée. Ainsi, pour l’année 2021 et 2022, les taux de réductions d’impôts ne seront pas modifiés. Vous l’aurez compris, 2022 sera la dernière année pour profiter pleinement du Pinel.

De fait, au 1er janvier 2023, pour tout bâtiment neuf ou en construction (uniquement collectif), les mesures de réductions fiscales diminueront :

• De 12% à 10,5% pour un engagement d’une durée de 6 ans
• 18% à 15% pour une durée de 9 ans
• 21% à 17,5% pour une durée de 12 ans

En 2024, les taux de réductions d’impôts connaîtront une baisse plus importante sur la base des taux de 2023 :

• De 10,5% à 9% pour un engagement d’une durée de 6 ans
• 15% à 12% pour une durée de 9 ans
• 17,5% à 14% pour une durée de 12 ans

Enfin, il est à noter que les taux de réduction d’impôt ne sont pas les mêmes pour les départements d’outre-mer et qu’ils ne subiront aucune modification à la baisse entre 2021 et 2022. De fait, pour 2021 et 2022 :

• 23% pour un engagement de 6 ans
• 29% pour 9 ans
• 32% pour 12 ans

Pour 2023 :

• De 23% à 21,5% pour 6 ans
• 29% à 26% pour 9 ans
• 32% à 28,5% pour 12 ans

… 2024 :

• 21,5% à 20% pour 6 ans
• 26% à 23% pour 9 ans
• 28,5% à 25% pour 12 ans

3 exceptions non concernées par la réduction progressive des taux

• Logements ayant subi d’importants travaux de réhabilitation (représentant 25% de la propriété totale).
• Habitations qui respecteront un niveau de qualité supérieure aux normes fixées par la loi, notamment en termes de performance énergétique et environnementale.
• Logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique la ville

Comment expliquer ces nouvelles mesures ?

L’amendement du projet de loi de finances de 2020 énonce qu’un rapport sera remis au Parlement.

Ce rapport proposera un mécanisme alternatif plus efficace et plus rentable, en augmentant notamment l’intervention des investisseurs institutionnels.

L’amendement énumère les lacunes du Pinel et les raisons pour lesquelles le gouvernement veut les éliminer à travers sa réforme. Il a notamment cité un calibrage insuffisant du plafond des loyers par rapport aux loyers du marché et un impact psychologique des baisses d’impôts, qui priment sur la rentabilité des opérations, par des coûts budgétaires élevés et croissants.

Les conditions d’applications et les zones inchangées

Les zones éligibles conservées

Depuis le 1er janvier 2018, les baisses d’impôt pour les investissements ont été recentrées sur les zones à forte demande de logements. Seules les zones A bis, A et B1 ont ouvert le droit de défiscaliser grâce au Pinel. Les districts B2 et C, qui combinent villes moyennes et petites villes sont exclus. Ces zones sont considérées trop « rurales » pour réaliser un investissement locatif.

Pour rappel, le plafond de la déduction fiscale totale est de 300 000 euros par an et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable, et son bénéfice est limité par le loyer et les revenus des locataires.

Retrouvez sur la carte (ci-dessous) les zones éligibles à la Loi Pinel. À noter que les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2018.

Réforme loi Pinel 2021 : des conditions d’éligibilité maintenues

Les bénéficiaires :

•  Les contribuables domiciliés en France
• Qui acquièrent ou font construire des logements neufs
• Et qui s’engagent à le donner en location nue à usage d’habitation principale d’un locataire pour une durée de 6, 9 ou 12 ans

Performance énergétique des logements :

• Le bénéfice de la réduction d’impôts de la Loi Pinel est subordonné à la justification du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret. En effet la réduction d’impôt s’appliquera aux logements qui bénéficieront au minimum du label          « Batiment Basse Consommation- BBC 2005 » ou qui justifieront du respect de la réglementation thermique 2012 – RT 2012 pour les logements ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 01/01/2013.

Qualité du locataire :

• La Loi Pinel permet de conclure une location avec un ascendant ou un descendant

Plafonds de loyer :

Les loyers applicables aux logements éligibles à la Loi Pinel devront respecter les plafonds de loyer mensuels fixés par décret :

Retenir l’essentiel de la réforme Pinel 2021

• Une réduction progressive des taux de défiscalisation Pinel entre 2023 et 2024 :

• Une éligibilité réduite à un seul type d’habitation :

Quelles sont les opportunités à saisir suite à la réforme Pinel en 2021 ?

Encore aujourd’hui, l’investissement dans la loi Pinel représente plus que jamais une excellente opportunité pour assurer la sécurité des actifs. Dans cet environnement changeant, n’attendez plus et bénéficiez de réductions d’impôts attractives. En effet, 2021 et 2022 seront les dernières années où vous pourrez profiter pleinement des taux de réductions d’impôts ! La réforme Pinel vous pousse à investir plus tôt que prévu.

63 000 € de réductions d’impôts en 12 ans

Tout d’abord, le Pinel est très accessible et approprié pour les débutants de la réduction d’impôts dans l’immobilier. C’est un investissement relativement prudent et sécurisé. Les particuliers investissent dans des biens immobiliers neufs à haute performance énergétique grâce à la fourniture de garanties et de gestion des loyers par les promoteurs avec très peu de frais. Les plafonds de prix sont fixés à 5 500 € par mètre carré de surface habitable et 300 000 €. Par conséquent, les investisseurs peuvent s’attendre à des déductions fiscales de 36 000 €, 54 000 € ou 63 000 € selon leur durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans). Il est tout à fait possible d’acheter deux produits Pinel chaque année, à condition que leur prix de revient cumulé ne dépasse pas ces limites.

Autre opportunité : Louez votre logement aux membres de votre famille sans perdre la réduction d’impôt ! En revanche, ce membre ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal. Pour de nombreux investisseurs, pouvoir accueillir ses enfants ou ses parents semble être un argument décisif.

Bien choisir son emplacement

Le dispositif Pinel devrait favoriser la construction de biens à forte demande locative et offre insuffisante. Dans tous les cas, la localisation reste un critère de base, d’autant plus que le propriétaire dispose de 12 mois (entre la remise des clés à la recherche du locataire) pour trouver un locataire, sinon il ne bénéficiera pas de la réduction d’impôt. Ainsi, il est primordial de ne pas juste se focaliser sur la réduction d’impôt et d’étendre son étude sur d’autres critères, tel que la localisation. Astuce : vous devez choisir un quartier ou une métropole attractive et dynamique ! De plus, la revente est un critère non négligeable. Soyez stratégique. Un quartier en cours de transformation est opportun. Ne vous attardez pas à trouver uniquement un bien en centre-ville car les prix sont souvent élevés. Lille est l’une des villes où les programmes s’avèrent les plus intéressants.

Pour toute question sur la réforme Pinel en 2021 ou pour rentrer en contact avec un expert en gestion patrimoine, contactez-nous au 03.59.61.26.75 ou via le formulaire ci-dessous :