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Loi LMNP Lille
Lille

Résumé du statut LMNP à Lille

Loi LMNP Lille

 

Connue de tous, le statut LMNP à Lille est, en ce début d’année 2020, une opportunité à ne pas manquer pour les investisseurs. En effet, avec les taux d’emprunt immobilier très en dessous de la moyenne, réaliser un investissement locatif en meublé à Lille est une solution très efficace pour dégager des bénéfices tout en vous constituant un patrimoine de qualité. Notons que sur l’année passée, la ville de Lille comptait plus de 70% de locataires. Aussi, la demande de logement meublé représente plus de 47% de la demande locative lilloise totale. Ces chiffres attestent d’une très forte demande locative à Lille, aubaine pour les investisseurs. Alors comment bénéficier de la loi LMNP Lille ? Quels avantages procurent cette loi ? Quel régime d’imposition choisir ? Toutes les réponses dans notre article !

 

  1. Qu’est ce que le statut LMNP
  2. Ce qu’il faut comprendre sur la loi LMNP Lille
  3. Les avantages d’un investissement LMNP à Lille
  4. Louer meublé ou louer nu ?
  5. Quel régime fiscal choisir ?
  6. Exemples d’investissements LMNP à Lille

 

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Le statut LMNP à Lille, qu’est ce que c’est ?

 

Le dispositif d’investissement locatif LMNP à Lille (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA de votre bien si ce dernier est une résidence service. Attention, le dispositif ne permet pas de bénéficier d’une réduction d’impôts. Le statut LMNP permet a l’acquéreur de profiter d’un cadre fiscal moins stricte et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés.

Pour pouvoir bénéficier des avantages du statut LMNP à Lille en 2020, vous devez respecter 3 conditions :

  • Réaliser un investissement locatif dans un logement meublé ✅
  • Réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé. Ou bien moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité ✅
  • Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ✅

 

Ce qu’il est important de comprendre :

 

Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel ne permet pas de bénéficier d’une réduction d’impôts immédiate. Il permet de percevoir des loyers non imposables. Il vous permet également d‘amortir votre bien sur des dizaines d’années si vous optez pour le régime réel d’imposition. L’amortissement, séparé en 2 parties distinctes, est linéaire. Amortissement entre 20 et 50 ans pour le logement (2 à 4% par an). Amortissement entre 5 et 10 ans pour les meubles (10% par an). Il est possible que les amortissements du logement et des meubles amène le résultat comptable imposable à zéro. La déduction de l’amortissement est cependant limité à la différence entre le total des loyers et le total des charges. Il ne peut excéder ce résultat et ne peut donc pas générer de déficit. Lors du résultat, on peut reporter les amortissements non-utilisés sur l’année suivante. N’hésitez pas à consulter les exemples pour une démonstration concrète.

Du fait de la longueur de l’opération  (jusqu’à 50 ans 🕙) et de la caractéristique des logements, l’investissement locatif LMNP n’est pas fait pour terminer en usage privée. A l’inverse, la loi Pinel par exemple, permet de devenir propriétaire après une courte période (6 ans au minimum). L’investissement locatif LMNP dure dans le temps et vous permet d’optimiser votre fiscalité en dégageant des loyers non-imposables, tout en vous constituant un patrimoine.

 

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Les avantages d’un investissement locatif LMNP à Lille

 

Si le statut LMNP est si répandu à l’heure actuelle à Lille, c’est tout d’abord grâce aux nombreux avantages dont bénéficient les investisseurs. Le premier des avantages est le prix . En effet, les biens en LMNP sont souvent des studios ou T2 (chambres EHPAD ou résidence étudiante). Le prix est donc moins élevé et accessible au plus grand nombre. Même si le prix de l’immobilier Lillois est toujours sur une tendance haussière, ce dernier est totalement compensé par les taux d’intérêts immobilier toujours très en dessous de la moyenne. Vous pouvez espérer, en ce début d’année, obtenir un taux de 1,05 % sur 25 ans dans le meilleur des cas.

Le deuxième avantage d’un investissement LMNP concerne les résidences de service (résidence étudiante, EHPAD, résidence affaires…). En effet, en cas d’investissement dans une résidence service, vous n’avez pas à vous occuper de la gestion locative, celle-ci étant effectuée par le bailleur commercial. Vous êtes également certains de percevoir vos loyers chaque mois. Le bailleur commercial étant dans l’obligation de vous verser les loyers même ci ce dernier est vide. De plus, l’investissement locatif LMNP en résidence service à Lille permet de bénéficier d’une remise de TVA de 20 % du montant du bien.

Le dernier avantage se trouve dans la facilité à revendre un bien en loi LMNP Lille. Un investisseur qui rachète un bien LMNP peut lui aussi bénéficier de l’amortissement ce qui va bien évidemment faciliter la revente.

 

Louer meublé à Lille ou louer nu ?

 

En louant votre bien meublé à Lille vous augmentez la valeur de ce dernier. Cela se ressent dans une augmentation des loyers à hauteur de 11 % à 20 % 📈 (en fonction de la qualité du mobilier). Mais le principal avantage de louer en meublé est de pouvoir prétendre à diverses activités à haut rendement. Ainsi vous pouvez louer sur Airbnb, faire de la location étudiante ou saisonnière… Autant d’activités avec des rendements nets pouvant atteindre entre 5% et 7% net. Notons également que 47% de la demande locative lilloise concerne des logements meublés. Cela s’explique par le très grand nombre d’étudiants (plus de 180 000 dans l’agglomération) et de personnes venant à Lille pour affaires. Ces derniers recherchent souvent des logements meublés sur de petites surfaces et proche des transports en commun.

Louer en meublé présente également un avantage pour le bailleur en terme de durée du bail. Si ce dernier est de 3 ans pour un logement loué vide, il n’est que d’un an pour un logement meublé. En cas de location de votre bien meublé par un étudiant, vous pouvez alors opter pour un bail étudiant. Ce bail a une durée de 9 mois et n’est pas renouvelable. Vous pouvez ainsi récupérer votre logement facilement et sans donner de préavis.

Si vous possédez plusieurs bien en locations, il peut être intéressant d’en louer certains en meublé et d’autres nu afin de pouvoir continuer à bénéficier de la loi LMNP à Lille. En effet, les logements loués nus ne sont pas pris en compte pour le statut LMNP.

 

Quel régime fiscal pour votre investissement loi LMNP Lille ?

 

Dans le cas où vous optiez pour un investissement locatif LMNP à Lille, il est bon de savoir que vous avez le choix entre deux régime fiscaux pour votre imposition. On distingue ainsi le régime Micro ou Micro-BIC et le régime réel. On notera que le régime Micro BIC est intéressant dans le cas où les charges sont très faibles voir inexistantes. En effet, si ces dernières sont supérieurs au seuil de 50 %, alors le régime réel devient beaucoup plus intéressant.  Le tableau ci-dessous vous explique les différences entre les deux régimes :

 

Investissement locatif LMNP Lille
Revenus locatifs Abattement Déduction des charges Amortissement Possibilité de créer du déficit Nécessite un suivi comptable
Micro BIC Inférieur à 70 000 € pour une location meublée classique

Inférieur à 170 000 € pour les locations touristiques

Forfait de charges :

50 % du loyer encaissé pour location meublée classique

71 % du loyer encaissé pour les locations touristiques

Aucune NON NON  

 

Pas nécessaire

Régime réel Supérieur à 70 000 € pour une location meublée classique

Supérieur à 170 000 € pour les locations touristiques

Par choix en remplissant la déclaration d’existence P0i au CFE avant le 1er février de l’année en cours

Déduction des charges au réel Toutes les charges payés dans l’intérêt de votre investissement en loi LMNP Lille OUI NON PréférableLes charges liées au service d’un expert-comptable peuvent être prisent en compte dans la déduction des charges.

 

Attention cependant, comme vu dans les paragraphes ci-dessus, si vos revenus issus de locations meublées dépassent 23 000 € ou dépassent les revenus de votre foyer fiscal, alors vous passerez automatiquement sous le statut Loueur en Meublé Profressionnel (LMP).

 

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Exemple d’investissement LMNP à Lille

 

Exemples d’investissements locatifs LMNP à Lille sous le régime Micro
Type de bien Coût total de l’investissement Loyer Annuel Total des charges annuelles Somme imposable après abattement forfaitaire de 50 %
Cas n°1 T1 neuf de 25m² en location meublée classique à Lille 85 000 € 7000 € 500 € 3500 €
Cas n°2 T1 neuf de 25m² en résidence étudiante à Lille 85 000 € – 17 000 € (TVA) = 68 000 € 7000 € 200 € 3500 €

 

Dans les deux premiers cas, les charges sont inférieurs à la somme imposable après abattement forfaitaire de 50%. Il sera donc préférable de rester sous le régime Micro.

 

Exemples d’investissements locatifs LMNP à Lille sous le régime réel
Type de bien Coût total de l’investissement Loyer Annuel Total des charges déductibles annuelles Loyers – charges déductibles Somme finale imposable
Cas n°3 T1 neuf de 25m² en location meublée classique à Lille 85 000 € 7000 € 4000 € 3000 € 3000 € au lieu de 3500 € en régime micro
Cas n°4 T1 neuf de 25m² en résidence étudiante à Lille 85 000 € – 17 000 € (TVA) = 68 000 € 7000 € 4000 € 3000 € 3000 € au lieu de 3500 € en régime micro

 

Dans le cas n°3 et cas n°4 vous allez maintenant pouvoir amortir votre bien sur plusieurs année. L’amortissement s’opère sur le bien immobilier et sur les meubles séparément.

Ainsi vous allez pouvoir amortir les 5000€ de meubles (100% d’amortissement) sur 10 ans (soit 10% par an) et les 60 750 € d’immobilier (90% d’amortissement après déduction du prix des meubles) sur 25 ans (soit 4% par an). L’amortissement peut être utilisé pour faire baisser votre résultat net imposable en fin d’année fiscale. Vous ne pouvez pas vous en servir pour créer du déficit. Si votre investissement locatif LMNP à Lille dégage un surplus d’amortissement, ce dernier peut être reporté sans limite de temps.

 

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