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L’investissement locatif en LMNP 2020
14.01.2020

Investir avec le statut LMNP en 2020

L’investissement locatif en LMNP 2020

 

Pas de changement particuliers à signaler pour le statut LMNP en 2020. Mais une petite piqure de rappel ne peut pas faire de mal ! Alors qu’est ce que le dispositif LMNP ? Quelles sont les conditions pour pouvoir bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non-Professionnel ? Quels sont les avantages procurés par ce statut ? Toutes les réponses sur le statut LMNP 2020 dans notre article.

 

 

1 – Qu’est ce que le statut LMNP ?

 

Le statut LMNP permet de réaliser de l’investissement locatif en meublé comme une activité commerciale. Cela fait bénéficier à l’acquéreur de plusieurs avantages comme un abattement d’impôts sur ses revenus locatifs mais également la possibilité de récupérer la TVA du bien acheté. Vous serez imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le statut LMNP demande très peu de démarches administratives et propose une très grande flexibilité. Vous pourrez par exemple, contrairement à la loi Pinel qui vous engage sur plusieurs années, vendre votre bien quand vous le voulez.

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2 – Conditions du LMNP

 

Par définition, le Loueur en Meublé Non-Professionnel ne réalise pas d’investissement locatif à titre d’activité principale. C’est une activité secondaire qui doit respecter certaines conditions. Si une de ces conditions n’est pas vrai, alors vous devrez passer sous le statut du LMP (Loueur en Meublé Professionnel) :

  • Vous générez moins de 23 000 € TTC de revenus annuel grâce à votre activité
  • Les recettes générés représentent moins de 50% du revenu global du foyer fiscal
  • Vous ne devez pas être enregistré au Registre du Commerce et des Sociétés pour cette activité

 

3 – Les régimes fiscaux pour le statut LMNP 2020

 

On distingue, lors d’un investissement locatif en LMNP, deux régimes fiscaux avec chacun leurs conditions et avantages. Vous pouvez opter pour le régime micro ou bien le régime réel :

Régime Fiscal LMNP 2020 Prérequis Bénéfices
Micro BIC Vos recettes LMNP 2020 ne doivent pas dépasser 70 000 €. Vous pouvez aller jusqu’à 170 000 €
de recettes en cas de location de résidence tourisme classé ou de chambre d’hôte.
Abattement forfaitaire de 50%
(ou 71% pour les meublés tourisme classés). Les charges ne sont pas déductible au réel.
Régime Réel Vos recettes LMNP 2020 dépassent 70 000 €
(il est possible de bénéficier de ce régime fiscal sur demande si vos recettes sont inférieures à 70 000 €)
Amortissement
de la valeur du bien, des meubles, des travaux
et déduction de toutes les dépenses liées à l’activité (intérêts d’emprunt, frais de gestion et d’acquisition, charges de co-propriété)

 

Le régime du micro bic est appliqué par défaut aux petits investisseurs. Il n’autorise la déduction d’aucune charge. C’est le régime le plus rentable lorsque les charges liées à l’investissement sont inexistantes. En effet, les recettes à déclarer comprennent les loyers et les charges. Cependant, si les charges à déduire représentent plus de la moitié de des recettes, alors il sera plus judicieux de basculer sur le régime réel.

Le régime réel, lui, permet la déduction des charges. L’investisseur doit déclarer ses loyers et ses charges pour leur montant réel. Il peut déduire une partie du prix du bien en plus des charges déductibles de ses recettes locatives. Si les charges deviennent plus importantes que les recettes, vous pouvez utiliser le mécanisme du déficit foncier pour défiscaliser.

 

4 – Les avantages du statut LMNP 2020

 

a – Un investissement accessible

 

L’investissement locatif en LMNP propose de nombreux avantages. L’un d’eux, et pas l’un des moindres : le prix. En effet, l’investissement en LMNP se prête principalement au petite surface, du studio au T2, de part la caractéristique assez saisonnière des locations. En effet, ce sont souvent des étudiants, touristes ou hommes d’affaires qui recherchent se genre de biens. Les petites fiscalités auront donc plus de facilités à s’essayer au LMNP.

Un deuxième avantage peut être, dans certains cas, la facilité de gestion. En effet, en cas d’investissement dans une résidence service, la gestion locative est souvent proposé par l’organisme de la résidence. Ces derniers s’engagent à vous trouver des locataires et à vous verser les loyers même en cas d’absence de locataires.

Le dernier gros avantage d’un investissement en LMNP 2020 se situe dans la capacité à récupérer la TVA lors d’un investissement en résidence service ou résidence neuve. Un bien à 100 000 € ne vous coûtera alors plus que 80 000 € après remise de la TVA de 20 %.

 

b – Définir le loyer et les charges

 

A l’heure actuelle, il est toujours possible de fixer le prix des loyers de votre investissement LMNP 2020 comme bon vous semble. Un avantage qui attire les investisseurs à la recherche de rentabilité. Cependant, depuis 2019 et le décret de la loi Élan, la capitale subit un nouvel encadrement des loyers. Cet encadrement pourrait bientôt s’étendre sur les autres grandes villes de France comme Lille, Lyon ou encore Marseille.

 

définir les loyers en lmnp 2020

 

Tout comme le loyer, il est possible pour le propriétaire de choisir comment le locataire va payer les charges. Il peut choisir de lui faire payer ses charges mensuellement ou bien sous forme d’un forfait payable au trimestre par exemple. Le plus pratique en tant que propriétaire est encore de convenir avec le locataire d’un mode de fonctionnement. Par exemple, si le locataire a un imprévu, il sera chargé de le payer dans l’immédiat et sera remboursé via une déduction sur son loyer du mois suivant.

 

c – Quelle rentabilité pour le LMNP 2020 ?

 

La rentabilité net de votre investissement locatif peut varier en fonction du régime fiscal que vous aurez choisi. Le régime d’amortissement au réel permet de déduire toutes vos charges de vos recettes locatives en plus de vous permettre d’amortir le prix de votre bien ainsi que des meubles. Faire appel à un expert-comptable compte comme une charge et peut également être déduit des recettes locatives.

Si vous optez d’être imposé selon le régime réel, vous pouvez déduire l’amortissement du prix d’achat du bien et des meubles si ces derniers sont enregistrés en tant qu’actifs immobilisés. Cependant, l’amortissement déductible est limité. Ainsi vous ne pouvez en aucun cas créer de déficit. Si le montant annuel de l’amortissement est plus élevé que la différence entre le total des loyer et le total des charges, alors l’excédent peut être déduit les années suivantes.

L’investissement en résidence service, comme celle-ci, s’avère être une solution très rentable et fiable si vous chercher le rendement et la sécurité. En effet, comme vu précédemment, les investissement locatif avec la loi LMNP 2020 en résidence service avec amortissement peuvent se montrer très rentables et surtout très fiable. Le rendement dans ces dernières peut atteindre 4,25% net malgré les prestations fournis. Les prestations comptent la recherche de locataire mais aussi l’entretien du bien et un bail commercial longue durée (9-11 ans). Vous êtes donc certains de percevoir des loyers pendant toute la durée du bail.

 

5 – Exemples d’investissements LMNP 2020

 

Exemples d’investissements locatifs LMNP 2020 – régime Micro
Type de bien Coût total de l’investissement Loyer Annuel Total des charges annuelles Somme imposable après abattement forfaitaire de 50 %
Cas n°1 T1 neuf de 25m² en location meublée classique à Lille 85 000 € 7 000 € 500 € 3 500 €
Cas n°2 T1 neuf de 25m² en résidence étudiante à Lille 85 000 € – 17 000 € (TVA) = 68 000 € 7 000 € 200 € 3 500 €

 

Dans les deux premiers cas, les charges sont inférieurs à la somme imposable après abattement forfaitaire de 50%. Il sera donc préférable de rester sous le régime Micro.

 

Exemples d’investissements locatifs LMNP 2020 – régime réel
Type de bien Coût total de l’investissement Loyer Annuel Total des charges déductibles annuelles Loyerscharges déductibles Somme finale imposable
Cas n°3 T1 neuf de 25m² en location meublée classique à Lille 85 000 € 7 000 € 4 000 € 7 0004 000 = 3 000 3 000 € au lieu de 3 500 € en régime micro
Cas n°4 T1 neuf de 25m² en résidence étudiante à Lille 85 000 € – 17 000 € (TVA) = 68 000 € 7 000 € 4 000 € 7 0004 000 = 3 000 € 3 000 € au lieu de 3 500 € en régime micro

 

Dans le cas n°3 et cas n°4 vous allez maintenant pouvoir amortir votre bien sur plusieurs année. L’amortissement s’opère sur le bien immobilier et sur les meubles séparément.

Ainsi vous allez pouvoir amortir les 5 000€ de meubles (100% d’amortissement) sur 10 ans (soit 10% par an) et les 60 750 € d’immobilier (90% d’amortissement après déduction du prix des meubles) sur 25 ans (soit 4% par an). L’amortissement peut être utilisé pour faire baisser votre résultat net imposable en fin d’année fiscale. Vous ne pouvez pas vous en servir pour créer du déficit. Si votre investissement locatif LMNP 2020 dégage un surplus d’amortissement, ce dernier peut être reporté sans limite de temps.

 

6 – Conseils pour votre investissement LMNP 2020

 

Pour conclure cet article sur l’investissement locatif avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel en 2020, voici quelques conseils pour réussir votre opération locative.

 

a – Bien choisir vos meubles

 

Lors d’un investissement locatif LMNP, il vous faudra meubler votre appartement. Dans le cas contraire vous effectuez une location nu et ne pouvez donc pas bénéficier des avantages liés au statut LMNP 2020. Lors de l’achat des meubles, veillez à ne pas prendre d’équipements low-cost. En effet, ces derniers ont tendance à s’user très rapidement et vous n’avez pas envie de passer vos journées à faire des allers-retours entre vos appartements pour changer du matériel défectueux. Pour palier ce problème, achetez de base du matériel résistant ! Attention cependant à ne pas prendre du trop haut de gamme car beaucoup trop chère et pas forcement plus résistant que du milieu de gamme.

 

investir en LMNP 2020

 

b – Investir dans une petite surface

 

Il est à noter que l’une des principales contrainte de la location en meublé concerne le type de bien recherché. En effet, seul les studios et les T2 trouvent preneur ! Si vous souhaitez louer un T3, T4 ou T5 en meublé, attendez vous à de très très longs mois d’attente... Ce type de bien est effectivement très difficile à louer en meublé. Et pour cause, les cibles principales de ces typologies d’appartements sont les familles avec des enfants (très souvent qui possèdent déjà leurs meubles). De plus les familles ne souhaitent généralement pas signer de bail d’un an car peu rassurant et trop risqué !

 

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Préférez donc les T1 et T2, énormément recherchés par les étudiants, les personnes en déplacement pour le travail et par quelques jeunes couples qui n’ont pas encore leurs meubles. Afin de maximiser votre rentabilité locative et minimiser les délais de location, le studio reste la meilleure option. Vous pourrez trouvez des appartements type studio LMNP 2020  ou T2 LMNP 2020 sur notre page programme ou en cliquant sur le bouton ci-dessus.

 

7 – Des questions sur l’investissement locatif LMNP 2020 ?

 

L’investissement locatif en LMNP peut s’avérer plutôt complexe dans certains cas. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel pour vous garantir sécurité et investissement fiable. Aussi, n’hésitez pas à nous parler de votre projet d’investissement en loi lmnp, notre équipe vous réponds en moins de 24h. Vous pouvez également consulter cet exemple pour une démonstration concrète de l’application de l’amortissement.

 

 

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