L’investissement locatif à Lille, rentable ou pas ?

1 – Investir, c’est gratuit ?

L’investissement locatif à Lille est souvent rêvé, idéalisé. L’autofinancement est la marotte des rêveurs, des idéalistes. Néanmoins, il n’en reste pas moins l’investissement le plus sûr pour qui saura le raisonner et être pertinent dans ses choix. Il peut même offrir des rentabilités considérables avec un niveau de sécurité très élevé. Comme nous l’avons vu dans l’article « Évaluer le prix du mètre carré à Lille« , il faut juste être juste dans le choix de la localisation. La réalité des chiffres est celle qui prend en considération tous les paramètres.

Un investissement est souvent évalué sur la comparaison entre les niveaux de loyer et de crédit. Mais il faut pourtant intégrer les variables à plus large échelle. Et quand tout est bien intégré, il reste systématiquement un résiduel à financer, appelé « effort d’épargne » ou « participation mensuelle ». Investir dans l’immobilier locatif n’est donc pas gratuit, et c’est ce qui en fait sa valeur ! Mais alors l‘investissement locatif à Lille, rentable ou pas ?

2 – Calculer votre participation mensuelle

Il est donc nécessaire de prévoir votre budget mensuel pour valider votre capacité à vous engager. Comment pouvez-vous évaluer ce chiffre ? Seul un bon logiciel de simulation vous permettra de prévoir exactement le montant requis mensuellement. Mais vous pouvez tout de même évaluer sommairement l’effort d’épargne.

LA FORMULE DE CALCUL EST SIMPLE : Montant du crédit – loyers nets – montant de l’économie d’impôt = Votre participation mensuelle

Le paramètre principal de l’équation est le montant du crédit. Vous pouvez opter pour la durée de votre choix mais elle aura une incidence sur le montant du résiduel mensuel à financer par votre trésorerie. Sachez que la durée d’emprunt est un levier considérable que vous pouvez actionner pour réduire ce montant. Plus la durée sera longue et meilleure sera votre rentabilité relative, et plus elle sera courte et meilleure sera votre rentabilité absolue. Les loyers nets se calculent en déduisant des loyers bruts toutes les charges afférentes au bien :

• Charges de copropriété (dont vous pouvez imputer jusqu’à 80% à la charge du locataire)
• Gestion locative et assurances
• Taxe foncière

Le montant de l’économie d’impôt dépend du dispositif sur lequel vous êtes engagé et de la période de l’investissement dans laquelle vous vous trouvez. Vous disposez à l’issue de ce calcul de votre participation mensuelle brute, mais pour avoir une vision précise il faudra calculer sa version nette fiscale.

3 – Le net fiscal

Les impôts générés par un investissement sont souvent occultés par les investisseurs. En général, quand les loyers payent le crédit on parle d’autofinancement. Pour autant, il faut intégrer la part qui revient à l’état pour pouvoir réellement mesurer la valeur d’un investissement locatif. Cela vous permettra d’évaluer justement votre budget (participation mensuelle nette fiscale) mais également son niveau de performance (gain net fiscal et rentabilité locative nette fiscale). Pour ce faire il est important de bien connaître le mode de calcul des impôts sur le revenu du travail et des impôts sur le revenu foncier.

a – Le calcul de l’impôt sur le revenu

La France fonctionne sur le principe d’une imposition par tranche. En fonction de vos revenus du travail et de votre structure familiale vous serez imposés plus ou moins. Il faut donc déterminer votre quotient familial. Il correspond au revenu imposable divisé par le nombre de parts. Les adultes représentent une part, et les enfants une demi part (jusqu’au 3ème enfant à partir duquel ils comptent pour une part entière). Quand vous avez déterminé votre quotient familial, vous pouvez connaître votre Taux Marginal d’Imposition (TMI), qui va déterminer le taux maximal auquel vous allez être imposé. (cf tableau ci-dessous).

Être dans la tranche à 30% ne signifie pas être imposé à 30% sur tous ses revenus. Par exemple, si vous êtes un couple avec 2 enfants (3 parts au total) et que vous disposez d’un revenu de 80.000 €, votre quotient familial sera de 26.666 €.

• 1re tranche non imposée, il reste donc 26.666 – 9.964 = 16.702 €
• 2e tranche imposée à 14% : 16.702 x 14% = 2.338 € par part, soit 7.014 €

Si les enfants n’avaient pas été pris en compte, l’impôt sur le revenu serait calculé sur la base de deux parts. Son montant théorique s’élèverait à 12.402 €. Le couple bénéficie donc d’un avantage fiscal de 5.388 € hors application du plafonnement relatif aux majorations du quotient familial et éventuelle imputation des crédits et réductions d’impôt dont pourrait disposer. Les enfants ne contribuant pas aux revenus du foyer, l’impact de leur demi part est amoindri par un plafonnement de 1.551 €. Dans ce cas, l’avantage doit être réduit de 4.653 €. Le plafonnement appliqué à chaque demi-part porte donc l’impôt sur le revenu du couple à : 12.402 € – 4.653 € soit à 7.749 € au lieu de 7.014 €.

b – Impôt et déficit foncier

Le revenu foncier est imposé sur la base de votre TMI, c’est-à-dire que l’Etat considère qu’il se superpose à votre revenu. À cela il faut ajouter les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers dont le taux est actuellement de 17.2%. C’est pour cette raison que nous parlions de leviers au sujet du crédit. En effet, avoir une durée de crédit longue peut avoir un effet bénéfique sur votre rentabilité. Ainsi, l’investissement locatif vous permet de déduire toutes les charges de vos revenus au niveau fiscal.

Au moment de la déclaration d’impôts, vous pourrez donc déduire des loyers toutes les charges afférentes à cet investissement : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative et assurances, mais également les différents travaux que vous pourrez réaliser dans le bien. Emprunter pour une durée longue suppose donc plus d’intérêts d’emprunt, mais de ce fait plus de charges à déclarer.

Dans les premières années de vie de votre investissement, cette balance entre revenus et charges sera négative. Vous serez donc aux yeux de l’administration fiscale en déficit foncier. Et dans ce cas, non seulement vous ne payez pas d’impôts au titre de cet investissement, mais vous pouvez reporter ce déficit foncier sur les revenus fonciers futurs. Ce, dans la limite de 10.700 € par an. Cela représente une économie d’impôt substantielle, et permet donc cet effet de levier entre durée de crédit et rentabilité de l’investissement.

Si le résultat de cette balance est positif, vous êtes dits en « revenu foncier ». C’est là que vient s’appliquer votre TMI et les prélèvements sociaux sur la valeur de votre balance excédentaire.

4 – Combien je donne, combien je gagne ?

Si les impôts à payer sur le revenu foncier peuvent atténuer la rentabilité d’un investissement locatif, ces derniers restent les meilleurs ratios rentabilité/sécurité. Toujours à condition de respecter LA règle : bien choisir l’emplacement.

Alors l‘investissement locatif à Lille, rentable ou pas ? Combien pouvez vous espérer gagner en fonction de ce que vous allez donner ? Il n’y a pas une mais plusieurs réponses qui vont être conditionnées par de nombreux paramètres. Mais le principal reste le rapport locatif de l’acquisition. Avant de parler de cette notion il nous faut d’abord définir les points de repères que nous allons utiliser pour évaluer un investissement.

Nous avons déjà parlé de la participation mensuelle, qui est le montant du résiduel à financer pour une acquisition. Si vous multipliez ce montant par le temps pendant lequel va durer l’investissement, vous obtenez le « ce que je donne ». Vous obtenez le « combien je gagne » grâce au simulateur du professionnel qui vous accompagne. Il est appelé « gain net fiscal » puisqu’il est retranché des impôts prévus sur la durée de l’investissement. Cette variable vous permet de connaître le montant précis de ce que les comptables appelleraient « résultat net après impôts ». Il constitue le bénéficie réel de l’opération.

 a – Calculer le résultat net après impôts

Il est obtenu grâce à ce calcul :

Loyers perçus – charges locatives = loyers nets

– Coût du crédit sur la période

+ Economie d’impôt réalisée nette (déduite des impôts à payer)

Plus ou moins-value

• Gain net fiscal

Il est différent du montant que vous allez récupérer à la revente de l’appartement, qui intègrera non seulement le « ce que je gagne », mais également le « ce que je donne ». Il est difficile de donner un exemple précis puisque chaque cas est différent. Pour un même montant d’investissement sur une même typologie avec la même surface, la zone dans laquelle se situe le bien peut changer la valeur locative.