Comment évaluer le prix du mètre carré à Lille ?

 

Le prix total de votre appartement dépend de plusieurs facteurs. Le prix au mètre carré est le plus important d’entre eux car il représente la majeure partie du prix final. Nous allons découvrir dans cet article les éléments nécessaires pour évaluer le prix du mètre carré à Lille.

Il ne faut cependant pas oublier de calculer les frais supplémentaire en cas de personnalisation de votre bien immobilier neuf, les frais de notaire, les frais bancaires, les frais de gestion et les taxes. Pour mieux comprendre comment évaluer le prix du mètre carré à Lille ou ailleurs, voici notre analyse détaillé point par point. Lancez-vous sans mauvaises surprises.

Le prix du mètre carré à Lille

 

Internet regorge d’informations sur les prix au mètre carré à Lille et dans les autres villes de France. Des sites comme lacoteimmo.com, ou encore meilleursagents.com pourront vous donner une idée du prix pratiqué dans chaque ville et même chaque quartier. Ces chiffres peuvent vous donnez un idée fiable de l’évolution des prix de l’immobilier dans un quartier. Il faut toutefois comparer sur plusieurs années.

Cependant il vous sera impossible de comparer les prix d’un bien immobilier neuf avec les prix indiqués. Les prix indiqués sur ces sites prennent en compte les actes notariés dans l’année n-1 de tous les biens immobilier, neuf comme ancien. Il est donc possible que dans le lot, vous trouviez un appartement vieux de 70 ans, sans aucune commodité et dont l’état laisse à désirer.

Il est déjà difficile de comparer le neuf et l’ancien dans les écarts de prix compte tenu des normes de construction, des prestations, etc…mais rapprocher des prix au m² entre des moyennes et un bien en particulier cela relève de la mission impossible ! Vous pouvez par contre comparer les quartiers entre eux, que ce soit à l’achat ou à la location. Ce pour évaluer quels sont les quartiers les plus demandés et donc les plus chers. Cela vous donnera une indication sur le niveau de risque que vous prenez à acheter ou investir dans un quartier ou un autre.

Attention, les couleurs sont parfois trompeuses, lisez bien les valeurs ! Si elles sont proches les unes des autres, cela ce traduit par une homogénéité dans l’offre d’une ville et des écarts types réduits qui vous indiquent que tous les quartiers se valent !

 

Les critères qui font varier le prix du m²

 

Pour chaque bien immobilier neuf, plusieurs paramètres rentrent en compte lorsqu’il s’agit de définir le prix au mètre carré. 80% des cahiers des charges des acquéreurs pourraient se définir ainsi : un appartement le plus haut possible avec une grande terrasse, exposé Sud et lumineux. La loi de l’offre et de la demande régit bien sûr l’élaboration des prix, et si les critères des acquéreurs se ressemblent tous, la cote de popularité de ces derniers s’envole, et les prix avec ! Mais de quoi est composé le prix d’un bien neuf ?

 

En tout premier lieu, le prix d’un appartement varie en fonction du prix du terrain sur lequel on le bâtit. Plus le terrain est prisé, plus ce dernier prendra de la valeur. Là aussi la loi de l’offre et de la demande va impacter les prix. Selon le quartier, un propriétaire foncier va avoir plus ou moins de propositions pour son terrain. Selon que les règles d’urbanisme permettent d’envisager x ou y m² de surface habitable, le prix qu’il faudra payer variera fortement.

 

Vient ensuite la typologie du bien qui sera inversement proportionnelle à son ordre de grandeur. Cela signifie que plus la typologie est petite et plus le prix au m² sera élevé.

 

 

L’étage est également un des critères qui fait varier le prix au mètre carré. En effet, plus vous prenez de la hauteur dans un bien immobilier neuf, plus la vue que votre appartement offrira sera dégagé et plus vous serez éloigné de votre voisinage.

 

L’exposition est également un point qui peut faire varier le prix. En effet, l’exposition Nord est souvent décriée pour son manque de luminosité et de chaleur. Pour autant, les appartements qui disposent de cette exposition ne manquent pas d’intérêt, parce qu’ils sont justement vendus moins chers.

 

La surface des extérieurs est un point crucial dans la constitution du prix. Les architectes ont souvent recours à des « casquettes » qui protègent les terrasses. Cela permet de créer une nouvelle pièce de vie, protégés de la pluie ou du soleil. Vous pouvez installer un salon de jardin et profiter de cette surface supplémentaire à moindre coût.

 

Le ou les stationnements vont intervenir également dans l’équation. En général, vous disposez d’un stationnement (ou pas) pour un studio. Un stationnement pour un T2 ou T3. Et deux stationnements pour les T4 et T5. Il est possible que sur certains programmes vous puissiez avoir deux stationnements sur les T3. 3 stationnements sont possibles sur les T4 ou T5. Il existe 5 types de stationnement : les stationnements extérieurs, dits aériens, protégés ou non d’une pergola. Viennent ensuite les stationnements simples en sous sol. Les places de parking dites « commandées ». C’est-à-dire où vous pouvez stationner deux voitures en enfilade. Puis les garages et enfin les stationnements pour les Personne à Mobilité Réduite (espace plus grand, valorisation plus importante).

 

La vue : si les fenêtres donnent sur un autre immeuble voisin éloigné de 10 mètres, vous pouvez être certains que cette donnée aura un impact sur le prix du lot. De la même manière, si vous êtes au dernier étage et surplombez toute la ville. Cette vue aura un prix différent de la première ! Le mix : dans leur vue d’ensemble, les promoteurs peuvent aussi ajuster les prix en prenant en considération le fait qu’un appartement dispose d’une petite terrasse, mais d’une jolie vue, ou l’inverse, mais encore que l’appartement soit au niveau 0 mais dispose d’un jardin de 120m² en plein centre ville, etc. Il s’agit là de petits réglages qui donnent de la cohérence à la grille de prix.

 

Le moment de l’achat peut aussi avoir une influence dans votre prise de décision. Il y a d’abord la grille de départ, celle qui permet au promoteur de « lancer » le programme. Les prix sont au plus juste des objectifs de marge que s’est fixé le promoteur. Cela afin de pouvoir vendre rapidement le plus grand nombre de lots et obtenir la GFA (Garantie Financière d’Achèvement), graal qui lui permet de mettre en place les actes notariés et commencer à cumuler la trésorerie qui lui évitera d’avoir à avancer les fonds.

Une fois cette GFA obtenue, les prix peuvent éventuellement augmenter. Ce afin de permettre au promoteur de récupérer les quelques points de marge qu’il a consenti à sacrifier sur la grille de lancement. Cependant les achats plus proches de la livraison génèreront moins d’intérêts intercalaires. Mais en fin de commercialisation, les prix peuvent se négocier pour des appartements qui n’auront pas été vendus. Souvent du fait de leur agencement, leur étage, leur vue, etc. Il y a là de bonnes affaires à faire, pour quiconque connaît le marché de l’immobilier et sait que tout se loue ! que les autres, et assurent une meilleure rentabilité aux investisseurs. De plus, selon a région et la saison, vous pourrez plus facilement profiter de la terrasse en été. Si vous êtes au Nord, vous êtes abrités du soleil quand il tape le plus fort.

Voici les 7 facteurs qui feront varier le prix au mètre carré à Lille et dans toutes les autres villes de France. Cependant, il existe plusieurs autre facteurs qui feront varier le prix final de l’appartement…

Nous vous invitons à lire notre article « les frais lors d’un investissement immobilier neuf  » afin de compléter votre lecture actuelle.