En bref
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
- Exceptions : résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD (article 150 VB du CGI).
- Pendant la location, l'amortissement continue de réduire l'imposition des loyers.
La location meublée non professionnelle (LMNP) reste l'un des moyens les plus utilisés pour percevoir des loyers peu fiscalisés. Mais la loi de finances pour 2025 a modifié un point important : la fiscalité de la revente.
La réintégration des amortissements dans la plus-value
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (loi n° 2025-127, article 84), les amortissements déduits pendant la location au régime réel viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Concrètement, la plus-value imposable augmente du montant des amortissements pratiqués.
Exemple : un appartement acheté 200 000 €, revendu 260 000 € après avoir été amorti de 50 000 €. Avant la réforme, la plus-value brute était de 60 000 € ; elle est désormais de 110 000 €. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les exceptions : résidences étudiantes, seniors et EHPAD
La réintégration ne s'applique pas aux logements situés dans des résidences services pour étudiants, des résidences pour personnes âgées ou handicapées et des établissements médico-sociaux (EHPAD). Avec ses nombreuses écoles et universités, la métropole lilloise offre justement un large choix de résidences étudiantes.
Ce qui ne change pas
- Pendant la détention, l'amortissement du bien et du mobilier continue de neutraliser l'imposition des loyers au régime réel.
- Le régime micro-BIC reste accessible sous un plafond de recettes, avec un abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée de longue durée.
- Les meublés de tourisme ont en revanche vu leur régime durci par la loi « Le Meur » de novembre 2024.
Le LMNP est-il encore intéressant à Lille ?
Oui, en particulier pour un investissement de long terme ou en résidence services, où la réforme de la plus-value ne s'applique pas. Pour une location nue dans le neuf, le nouveau statut du bailleur privé est désormais une alternative à comparer. Nos conseillers réalisent cette comparaison gratuitement.
Sources : article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 ; article 150 VB, III du CGI (Légifrance) ; réponse ministérielle publiée au JO le 24 mars 2026 (question n° 10097). Informations générales, ne constituant pas un conseil fiscal personnalisé.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il encore intéressant en 2026 ?
Oui pour un investissement de long terme ou en résidence services, mais les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente.
Quelles résidences échappent à la réintégration des amortissements ?
Les résidences pour étudiants, pour personnes âgées de plus de 65 ans et les établissements médico-sociaux comme les EHPAD.
