En bref
- Créé par la loi de finances pour 2026 (article 31, I-1° i et j du CGI).
- Amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an (neuf) ou de 3 % à 4 % (ancien avec 30 % de travaux).
- Plafond de 8 000 € par an et par foyer (10 000 ou 12 000 € en location sociale).
- Appartement en immeuble collectif, loué nu 9 ans minimum, acheté entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028.
Depuis la fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024, les investisseurs attendaient un nouveau dispositif pour le logement neuf. C'est chose faite : la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) a créé le statut du bailleur privé, aussi appelé « relance logement ». Il permet, pour la première fois en location nue, de déduire chaque année une part du prix du logement sous forme d'amortissement.
Le principe : amortir son logement loué nu
Comme en location meublée (LMNP), le propriétaire déduit de ses revenus fonciers un amortissement calculé sur le prix d'achat. La base retenue correspond au prix hors frais, diminué d'une quote-part forfaitaire de 20 % représentative du terrain. Le taux dépend du type de logement et du niveau de loyer pratiqué :
| Logement | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou en VEFA | 3,5 % / an | 4,5 % / an | 5,5 % / an |
| Ancien avec travaux lourds (≥ 30 % du prix) | 3 % / an | 3,5 % / an | 4 % / an |
L'amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond passe à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers provient de logements loués en social ou très social.
Les conditions à respecter
- Un appartement dans un immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues.
- Une acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (ou une demande de permis de construire déposée dans cette période).
- Une location nue pendant au moins 9 ans, à titre de résidence principale du locataire.
- Des plafonds de loyer et de ressources du locataire, fixés selon la zone du logement (Lille est en zone A ; Roubaix, Tourcoing ou Armentières sont en zone B1).
- Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal ni un proche (ascendant, descendant).
En cas de non-respect de l'engagement (revente anticipée, loyer trop élevé…), les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu imposable.
À savoir pour la revente
Comme en LMNP depuis 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière (article 150 VB du CGI). La plus-value imposable à la revente est donc plus élevée ; les abattements pour durée de détention continuent toutefois de s'appliquer. C'est un point à intégrer dès le départ dans votre stratégie, idéalement avec une détention longue.
Pourquoi c'est intéressant à Lille
La métropole lilloise combine une forte demande locative (étudiants, jeunes actifs, familles) et un parc neuf essentiellement composé d'appartements en résidences collectives, exactement le type de bien visé par le dispositif. Sur un appartement neuf de 250 000 € à Lille, la base amortissable est d'environ 200 000 € (hors terrain) : à 3,5 %, cela représente 7 000 € déductibles par an, sous le plafond de 8 000 €. Combiné aux intérêts d'emprunt et aux charges, cet amortissement peut neutraliser durablement l'imposition des loyers, voire créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans les conditions de droit commun du déficit foncier, soit 10 700 € par an).
Bailleur privé, Denormandie ou LMNP : que choisir ?
- Statut du bailleur privé : pour le neuf en location nue, objectif loyers peu ou pas fiscalisés sur au moins 9 ans.
- Denormandie : réduction d'impôt directe (12 à 21 %) pour l'ancien rénové dans certaines communes, jusqu'au 31 décembre 2027.
- LMNP : location meublée, souplesse et amortissement, avec une fiscalité de revente modifiée depuis 2025.
Le bon choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre horizon de placement et de votre capacité d'emprunt. C'est précisément l'objet de l'étude gratuite que réalisent nos conseillers lillois.
Sources : article 31, I-1° i et j du Code général des impôts, créés par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ; article 150 VB du CGI (Légifrance, version en vigueur au 27 octobre 2026). Informations générales, ne constituant pas un conseil fiscal personnalisé.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?
C'est un régime créé par la loi de finances pour 2026 qui permet de déduire chaque année un amortissement du prix d'un appartement loué nu, en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans à loyer plafonné.
Quel est le taux d'amortissement ?
3,5 % par an pour un logement neuf en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social et 5,5 % en loyer très social. Pour l'ancien avec au moins 30 % de travaux : 3 %, 3,5 % ou 4 %.
Une maison est-elle éligible ?
Non, le logement doit se situer dans un bâtiment d'habitation collectif.
Les amortissements sont-ils repris à la revente ?
Oui, ils viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value (article 150 VB du CGI).
