Pourquoi investir à Valenciennes ?

Surnommée « l’Athènes du Nord », Valenciennes compte 43 336 habitants et est membre de la communauté d’agglomération Valenciennes Métropole. Ville très prospère au 19eme siècle grâce à son activité minière et sidérurgique, elle continue d’évoluer à l’heure actuelle à travers divers projets d’urbanisme. Située à 45 km de Lille, 32 km de Douai et 29 km de Cambrai, la ville jouit d’une position idéale. C’est aussi vrai au niveau international, la ville se trouvant à moins de 300km de 5 capitales : Paris, Londres, Bruxelles, Luxembourg, Amsterdam. La ville possède de nombreuse parts de nature avec par exemple le grand jardin à l’anglaise : le parc Rhônelle. Valenciennes possède le label « des villes fleuris 4 étoiles » . La demande locative dans la ville est constante, elle n’est ni favorable, ni défavorable. Vous souhaitez investir à Valenciennes ? Notre analyse et nos conseils dans cet article !

Se déplacer à Valenciennes

Point central entre Lille, Douai et Cambrai, proche de la frontière Belge, Valenciennes se démarque par son histoire et son architecture mais également par son réseau de transport très performant.

1 – Le réseau routier à Valenciennes

Ce sont deux autoroutes qui desservent la ville, complétées par une toile de départementales qui permettent d’accéder à chaque point cardinal. Les communes limitrophes possèdent toute au moins une départementale qui les lient à Valenciennes. Aux heures de pointe, il arrive que le trafic soit ralenti lors de votre arrivée en ville sur la D958, la D935A et la D44. Cependant, le temps de ralentissement reste raisonnable.

Pour vous rendre à Lille, vous pouvez emprunter la A23 et rejoindre le centre-ville en 35min. Vous rendre à Douai ne vous prendra que 40 min par la A2 puis la A21. Comptez 35 min pour rejoindre Cambrai par la A2. En suivant la A2 direction Paris et en prenant la A1 au niveau de Combles, vous pourrez rejoindre la capitale en approximativement 2h. Direction Nord, la A2 vous amènera en Belgique en moins de 15min. Accéder à la ville est très aisé et on y retrouve bon nombre de stationnements. Attention par contre, il peut être compliqué parfois de se garer dans le centre-ville.

2 – Le réseau de transport en commun

Si vous ne possédez pas de véhicule ou que vous ne voulez pas vous servir de ce dernier, la ville propose un très bon réseau de transport en commun. Ce dernier est géré par une filiale de la RATP nommé Transvilles. On compte en 2020 un total de 40 lignes de bus et 2 lignes de tramway. La ligne de tramway T1 dessert la ville depuis l’université polytechnique Hauts-de-France au sud-est, le centre-ville jusqu’à l’aérodrome de Valenciennes-Denain. La ligne T2 quant-à-elle effectue des missions entre le centre-ville de Valenciennes et Vieux-Condé.

Une navette gratuite nommée « Le Cordon » effectue des missions entre 14 des principaux points d’intérêts de la ville. De plus, une ligne nocturne effectue des navettes depuis le centre de Valenciennes jusqu’à l’université polytechnique pour permettre aux étudiants de rentrer dans problèmes tout en pouvant profiter de la ville.

Niveau ferroviaire, la ville est également bien équipée. En effet, la gare de Valenciennes propose des trajets en TER et en TGV. Il vous est donc possible de rejoindre Lille, Douai, Lens, Jeumont, Cambrai, Paris en direct, le tout plus rapidement qu’en voiture. Depuis Lille ou Paris, il est aisé de rejoindre les principales villes de France (Lyon, Marseille, Bordeaux…).

3 – Les pistes cyclables à Valenciennes

En ce qui concerne les pistes cyclables, le territoire compte plus de 260 km de parcours. Depuis 2006 jusqu’à aujourd’hui en 2020, on compte bon nombre de projets de réaménagement de la voirie des communes qui ont eu pour but d’améliorer le réseau de pistes et bandes cyclables. On peut par exemple citer la création en 2018 de la boucle Un’Escaut. Un parcours de 29km, de Valenciennes à Condé-sur-l’Escaut, ayant pour but de mettre en avant le patrimoine classé du territoire.

Si vous cherchez à investir à Valenciennes pour louer à des étudiants par exemple, alors l’excellent réseau de transport peut s’avérer être un argument de choc. Les familles pourront également apprécier les efforts de la ville vis-à-vis des pistes et parcours cyclables. De quoi ravir petits et grands qui profiteront facilement des activités en plein air. Il faut savoir qu’à Valenciennes, 26,3% de la population a entre 15 et 29 ans. La population est donc très jeune et possède une bonne majorité d’étudiants (source INSEE).

Valenciennes, ville en constante évolution

En grande partie détruite pendant la Seconde Guerre Mondiale, Valenciennes renait de ses cendres à partir de la 2eme moitié du 20eme siècle et le début du 21eme siècle. Les bâtiments sont reconstruits et la ville met en place un grand nombre d’infrastructures modernes. A la fin des années 70, l’université polytechnique des Hauts-de-France voit le jour. C’est une des plus grandes université de la région avec plus de 10 000 étudiants. On compte 7 classes préparatoires réparties dans 7 lycées différents selon leurs spécialités. Il est ainsi possible pour les lycéens de préparer leur entrée dans les grandes écoles. La ville compte aujourd’hui 6 collèges (4 publics, 2 privés) et 7 lycées donc, proposant des filières générales comme technologiques. En plus de l’université, la ville compte 5 écoles supérieures.

En plus du secteur scolaire qui se développe toujours plus dans la région, Valenciennes a de nombreux projets d’urbanisme en cours de réalisation. On peut par exemple citer la rénovation du quartier des Cheminots, projet d’ampleur destiné à améliorer le cadre de vie des habitants. Autre projet d’envergure, la rénovation urbaine à Chasse-Royale avec la démolition d’anciennes résidences et tours. Ces dernières seront remplacées par des logements neufs. Un nouveau groupe scolaire résultant de la fusion de plusieurs écoles verra également le jour dans le quartier.

L’Athènes du Nord affirme sa volonté d’améliorer le cadre de vie de ses habitants en mettant en place divers projets d’équipements. Ainsi verra bientôt le jour le centre aquatique Nungesser, d’une superficie totale de 6000 m² ou encore la salle de sports des Cheminots. La ville fait en plus le choix d’offrir aux élèves Valenciennois l’opportunité d’apprendre à nager dès leur entrée au collège.

Outre les projets publics financés par la ville et l’agglomération, Valenciennes voit naître de nombreux projets privés. On peut ainsi citer la rénovation du Mont-de-Piété, éligible à la loi Monuments Historiques et au mécanisme du déficit foncier.

Avec ses 64% de locataires dont une bonne part d’étudiants, l’investissement locatif en LMNP semble être le choix le plus prometteur. Un investissement en Pinel peut également s’avérer très intéressant. Surtout dans le cas où vous souhaiteriez louer à vos enfants (ou vos grands-parents). Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif pour percevoir une réduction d’impôts immédiate, vous opterez certainement pour l’investissement en loi Pinel.

Investir à Valenciennes

Investir en LMNP à Valenciennes

La population de Valenciennes comprend une majeure partie d’étudiant mais également une part non négligeable de retraités (21,8%). C’est donc la ville idéale pour réaliser un investissement locatif en LMNP. Avec des rentabilités net à hauteur de 5% voir 6% au maximum, c’est un des investissements qui présente le meilleur retour sur investissement. Si vous souhaitez investir à Valenciennes en LMNP, vous devrez toutefois respecter ces conditions :

• Réaliser un investissement locatif dans un logement meublé (appartement ou maison, résidence étudiante ou senior, EHPAD, résidence tourisme ou affaires…)
  
• Réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé. Ou bien moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité. Sinon vous passez sous le régime du Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)

Investir à Valenciennes en LMNP présente bien des avantages, spécialement si vous réalisez un investissement locatif dans une résidence service. Cela vous permet alors de récupérer la TVA lors de l’achat du bien, en plus de bénéficier de loyers non-imposables. Investir en LMNP à Valenciennes dans une résidence service vous permet également une vrai facilité de gestion de votre bien. En effet, la recherche de locataire et l’entretien sont effectués par l’organisme gérant la résidence.

Investir en Loi Pinel à Valenciennes

Avec 36% de propriétaires seulement, la ville affiche une très vaste diversité de locataires. Des étudiants principalement, mais également des hommes d’affaires, des jeunes actifs et bien évidemment, des familles. L’INSEE estime que 47,3% de la population vit en famille en 2016 quand 49,3% vit seule (notamment grâce aux étudiants et retraités). De nombreux logements en loi Pinel voient le jour dans la ville. Ce afin de répondre à la demande des familles et des jeunes actifs. On constate sur le tableau ci-dessous que le nombre de couple sans enfant avoisine celui des couples avec enfants. Un signe qui nous montre que chaque type de surface peut trouver preneur dans la ville.

  Source : INSEE

Si vous avez pour but de réduire vos impôts de manière immédiate tout en vous constituant un patrimoine dans une ville charmante chargée d’histoire, alors l’investissement locatif en loi Pinel à Valenciennes au niveau du centre ville semble être une solution viable et sécurisé. Vous pourrez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts à hauteur de 12, 18 ou 21% du montant du bien. Cela dépendra de la durée pendant laquelle vous mettrez votre bien en location, soit respectivement 6, 9 ou 12ans.