Réaliser un investissement locatif à Lille en 2020

Avec des taux d’emprunt toujours très bas en ce début d’année 2020, l’investissement locatif à Lille est une solution de défiscalisation qui séduit bon nombre de contribuables. En effet, devenir propriétaire-bailleur à Lille offre de nombreux avantages, et ce, peu importe le dispositif de défiscalisation choisi. Que vous soyez débutant ou investisseur confirmé, il est toujours bon d’avoir des conseils d’experts à disposition pour répondre à vos interrogations. Pourquoi réaliser mon investissement locatif à Lille ? Quel dispositif de défiscalisation choisir pour investir ? Sur quel type de surface dois-je réaliser mon investissement locatif à Lille ? Les explications dans notre article.

Pourquoi réaliser un investissement locatif dans la Capitale des Flandres ?

Situées en zone A, la ville de Lille est son agglomération sont une zone où le besoin de logement se fait le plus sentir. En effet la demande locative y est très forte et le nombre de logements n’arrive pas à suivre. On retrouve à Lille plus de 70% de locataires. Les communes de l’agglomération ne sont, pour la plupart, pas épargnées par le manque de logements. En particulier les petites surfaces (T1 et T2) qui représentent 76% de la demande locative totale de la Capitale des Flandres. Ainsi un investissement locatif à Lille en loi Pinel ou LMNP sur une petite surface peut se révéler extrêmement rentable. Vous pouvez espérer atteindre entre 3 et 5% de rentabilité net sur de la location en Pinel et entre 4 % et 7 % sur de la location LMNP.

Sur le mois de Janvier 2020, le prix de l’immobilier à Lille a encore grimpé de 1% pour atteindre 2798 €/m² en moyenne (6,9% d’augmentation depuis 1er Janvier 2019). Ci-dessous, les statistiques de Efficity sur les prix de l’immobilier à Lille au 01/2020 pour les petites et moyennes surfaces :

Aussi, avec les taux d’emprunt actuellement très bas, il est possible de couvrir entièrement les frais liés à ce dernier tout en générant un cash-flow positif. Ce cash-flow positif correspond à la différence entre les flux d’entrée (ici les loyers de votre location) et de sortie d’argent (remboursement de l’emprunt immobilier, charges d’entretien…). Dans le cas d’une différence positive, le cash-flow est alors apparenté à un revenu complémentaire qui peut vous servir pour divers projets. Ainsi, vous pourrez réaliser plus rapidement un autre investissement immobilier locatif à Lille et augmenter votre patrimoine.

Quel dispositif pour mon investissement immobilier à Lille ?

La réponse à cette question est simple. Vous devez, pour y répondre, vous demander ce que vous souhaitez. Voulez-vous louer pour générer de forts bénéfices ou préférez-vous réduire vos impôts de manière immédiate ? Souhaitez-vous louer le bien à vos enfants ? Cherchez-vous un investissement locatif à Lille qui permet de défiscaliser des sommes plus importantes ? Autant de questions qui modifient la réponse finale.

Investissement locatif en LMNP à Lille

Si vous souhaitez générer un cash-flow positif, alors la Location en Meublé Non Professionnel (LMNP) est sûrement la meilleure option. En effet, cette loi de défiscalisation n’impose pas de plafond de loyers. Ainsi, vous êtes libre de fixer le prix souhaité. Aussi, la demande locative en meublé est très importante. En effet, en 2018, les logements meublés représentent 47% des biens loués. Cela s’explique par la très forte concentration d’étudiants et d’actifs dans l’agglomération lilloise. On compte environ 180 000 étudiants (publique et privé confondu) dans la capitale des Flandres. L’investissement locatif en meublé à Lille semble être la meilleure option en terme de rentabilité net. Espérez jusqu’à 7% de rentabilité sur un studio bien placé dans le vieux Lille, à Vauban ou encore Place de la république.

Investissement locatif en loi Pinel à Lille

Vous payez plus de 2500 € d’impôts et souhaitez bénéficier d’une réduction d’impôts immédiate ? Le dispositif de défiscalisation Pinel est probablement la meilleure option. En effet, le dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts à hauteur de 12, 18 ou 21 % du montant d’achat de votre bien. Le dispositif peut se révéler très intéressant, surtout grâce à la possibilité de louer à vos enfants ou grands-parents. Si votre enfant est étudiant à Lille, vous pouvez par exemple choisir de lui louer votre logement Pinel. Vous bénéficiez de la réduction d’impôts normale comme avec n’importe quel autre locataire. De plus, votre bien reste dans la famille et est donc plus facile à gérer.

Dans le cas où vous ne souhaiteriez pas louer avec vos ascendants ou descendants, il est quand même possible de réaliser de belles opérations. En effet, situé en zone Pinel A, le plafond des loyers pratiqué dans la ville est de 12,75 € / m². Par conséquent l’investisseur peut percevoir des loyers corrects tout en étant certain de trouver rapidement un locataire. D’ailleurs, il n’est pas rare de voir un investisseur couvrir les mensualité de son prêt grâce aux seuls loyers. C’est encore plus vrai en ce début d’année 2020 avec des taux d’emprunt extrêmement bas.

Investissement locatif en loi Malraux à Lille

Vous cherchez à acquérir un bien d’exception classé Site Patrimonial Remarquable pour réduire vos impôts ? Alors le dispositif Malraux est peut-être la solution d’investissement locatif à Lille qu’il vous faut. Destiné à améliorer la réhabilitation des bâtiments et sites d’exceptions de France, la loi Malraux permet une réduction d’impôts à hauteur de 22% ou 30% du montant des travaux de restaurations engagés. Néanmoins, les travaux engagés ne peuvent dépasser 400 000 € sur une période de 4 ans. Cela équivaut à une réduction d’impôts maximale de 120 000 € en 4 ans soit 30 000 € par an. Vous devez louer le bien 1 an après la fin des travaux, et ce, pour une période de 9 ans. Le dispositif s’adresse aux contribuables ayant une forte fiscalité. En effet, il faut pouvoir payer le montant total des travaux en peu de temps.

Investissement locatif en loi Monuments Historiques à Lille

Tout comme le dispositif Malraux, la loi Monuments Historiques propose de faire l’acquisition et la rénovation d’un bâtiment d’exception lié à l’histoire. Le bâtiment doit être inscrit au titre des Monuments Historiques. Ce type d’investissement s’adresse principalement aux contribuables dans la tranche d’imposition haute. En effet, la réduction d’impôts est proportionnelle à la tranche d’imposition de l’investisseur. Aussi, tout comme la loi Malraux, il faut pouvoir apporter la totalité des fonds pour les travaux sur une période très courte. Par ailleurs, vous pouvez habiter dans votre bien et vous avez pour obligation de le garder au moins 15 ans.

Quel type de surface choisir et où ?

Comme nous l’avons vu dans le premier paragraphe, les studios et les 2 pièces représentent 76% de la demande locative. C’est pourquoi il est donc plus prudent d’investir dans une petite surface pour trouver un locataire rapidement. Aussi, les petites surfaces affichent les taux de rentabilité les plus élevés du marché. Les quartiers les plus dynamiques pour un investissement locatif à Lille sont :

• Le vieux-Lille avec ses rues pavées et ses façades chargées d’histoire. Un quartier huppé, prisé des étudiants, des jeunes actifs mais aussi des familles.  Les prix du marché immobilier y sont parmi les plus hauts de Lille. Comptez en moyenne 4200 € / m² dans ce quartier.
• Centre-ville de Lille avec ses nombreux commerces et monuments. Sa proximité avec les deux gares en font un quartier privilégié, surtout par les étudiants et employés nécessitants la proximité des moyens de transports. Le quartier centre-ville est très bien desservie par les transports en commun. Comptez environ 3600 € / m² pour ce type de bien.
• Lille-Fives, ancien quartier populaire en pleine reconversion. Les nombreux projets d’urbanismes font évoluer le quartier à une vitesse folle. Les prix sont attractifs et la proximité des transports en commun en font un quartier privilégié pour un investissement locatif immobilier à Lille. Comptez approximativement 3100€ / m² pour un bien comme celui-ci.
• Le quartier Vauban-Esquermes, quartier prisé par les étudiants. C’est un quartier très dynamique où la vie nocturne bat son plein grâce aux nombreux restaurants et bars. Comptez en moyenne 3500 € / m².

Financer mon investissement immobilier à Lille

Tout d’abord, l’investissement locatif comporte de nombreux frais qu’il faut pouvoir régler. D’ailleurs, renseignez-vous sur les différents frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier neuf, mais également sur les moyens de financement possible. La plupart des personnes recourent à un prêt bancaire immobilier. En effet, en ce début d’année 2020, emprunter de l’argent aux banques est une solution rentable aux vues des taux d’intérêts pratiqués, toujours très au-dessous de la moyenne.

Voici les meilleurs taux constatés dans les Hauts-de-France en janvier 2020 (source : lacentraledefinancement.fr) :