Où investir à Valenciennes ?
Valenciennes, ville étudiante chargée d’histoire, constitue une très bonne option pour investir en meublé. Dans cet article, les meilleurs quartiers et notre analyse pour savoir où investir à Valenciennes en 2020.
Ravagée pendant la seconde Guerre Mondiale, Valenciennes à su renaître de ses cendres. C’est aujourd’hui une ville prospère où de nombreux logements neufs à but locatif voient le jour. Avec sa population très jeune et majoritairement étudiante le besoin de logement s’est très vite fait sentir. Ainsi de nombreux projets publics et privés ont vu le jour pour répondre à cette demande. On trouve aujourd’hui à Valenciennes bon nombre de logements en loi Pinel et meublé destiné à la location étudiante ou encore à la location senior. Depuis plusieurs années, la ville met également en place des projets d’urbanisme destinés à améliorer le cadre de vie de sa population, en augmentation de plus de 0,81% en 8 ans.
Les raisons d’investir à Valenciennes en 2020
1 – Valenciennes, une ville dynamique
Pour commencer, nous allons voir pourquoi il est judicieux de réaliser un investissement locatif à Valenciennes en 2020.
Tout d’abord, Valenciennes profite d’une situation géographique avantageuse et du dynamisme économique de son agglomération. Très bien desservie par les transports en commun (40 lignes de bus et 2 lignes de tramway), Valenciennes ne se situe qu’à 35 min des grandes villes telles que : Lille, Douai ou Cambrai. C’est une filiale de la RATP, nommée Transville, qui assure la desserte de toute l’agglomération. Le réseau de transports en commun est particulièrement performant pour une ville de moins de 50 000 habitants. C’est un des points les plus important lors d’un investissement immobilier en loi Pinel. En effet la présence des transports en commun influe de manière positive sur la demande locative. Cette influence positive est renforcé par de multiples initiatives de la ville comme par exemple la mise en place d’une ligne de bus nocturne, dédié aux étudiants, afin de leur permettre de profiter de la vie nocturne Valenciennoise et de les ramener à leurs logements en toute sécurité.
Ensuite, la ville possède tous les commerces nécessaires à la vie sur place. Ce sont aussi une grande source d’emploi pour la ville. Ainsi on compte beaucoup de gros employeurs dans la ville comme Auchan, Match, Metro, la SNCF, EDF, Orange, les banques…
2 – Valenciennes, une ville jeune
Premièrement, la ville affiche un taux de locataire de 64%, ce qui s’explique par le fait que la population est majoritairement jeune. En effet, on compte 43% de la population ayant moins de 30 ans. La ville compte 43 336 habitants quand l’université polytechnique des Hauts-de-France accueil à elle seule plus de 10 000 étudiants. Beaucoup d’étudiants ne sont pas véhiculés, c’est pourquoi la proximité des universités est un point souvent crucial dans le choix du logement.
Beaucoup de projets immobiliers voient le jour dans la ville, que ce soit en loi Pinel, LMNP ou bien même pour de la restauration en loi monuments historiques. Alors où investir à Valenciennes en 2020 ? Les réponses ci-dessous.
Où investir à Valenciennes cette année ?
Toujours située en zone Pinel B1, Valenciennes est éligible au dispositif de défiscalisation Pinel. Cela permet donc à l’acquéreur d’un bien neuf qui le met en location de bénéficier d’une forte réduction d’impôts. Le plafond des loyers dans la zone Pinel B1 est de 10,28€ par m² et les ressources maximum par locataires peuvent varier entre 31 165 € et 80 103€. Les prix de l’immobilier étant abordable à dans la ville et les taux d’emprunt historiquement bas, un investissement locatif à Valenciennes dans une petite surface (type studio ou T2) s’avère être un investissement très rentable. Les prix étant moins élevé qu’à Lille, il vous sera possible d’acquérir des appartements plus grand ou mieux situés. Ci-dessous les meilleurs quartiers où investir à Valenciennes en 2020 :
- L’hypercentre de Valenciennes
- Les abords des campus universitaires
- L’îlot Folien
- A proximité immédiate de la gare
1 – Investir en loi Pinel dans l’hypercentre de Valenciennes
Quartier prisé des étudiants mais également des jeunes actifs et parfois même des familles, l’hyper-centre est un emplacement privilégié pour réaliser un investissement locatif en loi Pinel à Valenciennes. C’est surement le meilleur quartier où investir à Valenciennes. En effet, c’est le quartier de Valenciennes où la demande locative est la plus forte. A proximité immédiate des restaurants et magasins de restauration rapide (Subway, O’Tacos..) mais également des services et autres commerces, tout est présent dans ce quartier. Vous y trouverez d’ailleurs de grandes enseignes de vêtement comme Superdry, Footlocker ou encore Mango et ERAM.
Autre argument qui incite à investir dans l’hypercentre de Valenciennes : les transports. En effet, les transports en commun sont extrêmement efficace dans ce quartier. Pour cause, les deux lignes du tramway et une bonne dizaines de lignes de bus s’y arrêtent. Elles desservent toute la ville et une majeure partie des communes de l’agglomération. C’est donc l’endroit parfait pour investir dans un T1 ou T2. Le but de prendre une petite surface, comme par exemple ce logement neuf en loi Pinel en plein centre-ville de Valenciennes, afin de maximiser le rendement et générer du cash-flow. Le tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts à hauteur de 21% du montant d’achat du logement.
Vous pouvez également appliquer ces conseils à un investissement locatif en meublé, cependant le but final de la manœuvre n’est pas le même. En effet, le dispositif LMNP, contrairement à la loi Pinel, ne permet pas de bénéficier d’une réduction d’impôts immédiate.
2 – Investir en loi Pinel sur l’îlot Folien
Situé au nord ouest, à 2min de la gare et 5min du centre-ville, l’îlot Folien jouit d’une situation et d’un cadre de vie privilégié. C’est un nouvel endroit où investir à Valenciennes. Avec un seul accès possible, l’îlot propose un cadre de vie très intimiste. Le tout à seulement 1,5km du centre vivant de la ville. La gare de Valenciennes, à moins de 800m, permet de rejoindre rapidement Lille mais également Paris ou Mons. Les transports en commun sont un critère de première importance lors d’un investissement immobilier en loi Pinel à Valenciennes. En effet, comme nous l’avons vu dans le paragraphe précédent, la présence de transports en commun est généralement une indication positive pour la demande locative de la zone concernée. Ça tombe bien, vous êtes à moins de 6 min à pied de la plupart des lignes de bus et du tramway.
Réaliser un investissement locatif en loi Pinel à Valenciennes sur l’îlot Folien est un choix judicieux. L’emplacement peut attirer tant les hommes d’affaires en déplacement, que les étudiants ou les familles. La proximité directe de la gare et le cadre intimiste font de l’endroit un lieu prisé. Vous êtes également à deux pas du Mac Donald, Carrefour city, du lycée Henri Alexandre Wallon et à 1km du campus les Tertiales de l’université de Valenciennes.
3 – Investir en LMNP sur l’îlot Folien
L’îlot Folien verra bien éclore une vaste résidence senior LMNP. Également éligible à la loi Pinel, cette résidence neuve à Valenciennes vous permettra de bénéficier d’un investissement sécurisant (revenus locatifs garantis pendant 11 ans), à la gestion aisée et très rentable (rentabilité garantie jusqu’à 4,25%). Investissez dans un appartement, du studio au T3, totalement équipé avec un gros potentiel immobilier. Pour les investissements LMNP en résidence senior à Valenciennes, récupérez 20% de TVA.
Dans les étages, les locataires bénéficieront d’une vue agréable sur l’Escaut, Anzin, Petite-Forêt ou même le centre ville selon l’orientation du logement. Réaliser un investissement locatif à Valenciennes en LMNP est également un choix intéressant. Vous ne bénéficierez pas de réduction d’impôts immédiate, par contre le dispositif LMNP vous permet de recevoir des loyers non-imposable et d’amortir le prix de votre logement en séparant distinctement le prix immobilier et le prix des meubles. L’amortissement peut durer entre 20 et 50 ans pour le logement et 5 à 10 ans pour le mobilier. Voilà une bonne piste si vous cherchiez où investir à Valenciennes en LMNP
Où investir dans Valenciennes ? La conclusion
Avec sa forte demande locative, spécialement de la part des étudiants, il semble judicieux de favoriser l’investissement locatif dans des petites surfaces. En effet, que ce soit en loi Pinel ou en LMNP, les quartiers avec de la demande locative restent les mêmes. On retrouve le centre-ville, très demandé par les étudiants ainsi que les jeunes actifs et les couples. Sa proximité des bars, des restaurants et des activités en font un lieu chaleureux à l’architecture caractéristique. Vous pourrez espérer de bon taux de rentabilité en investissant dans des surfaces du T1 au T2.
Outre le centre-ville, si vous cherchez où investir à Valenciennes en 2020, tournez vous vers les campus de facultés. En effet, les logements près des structures scolaires supérieures attirent très souvent les étudiants qui, faute d’être véhiculé, préfèrent choisir la proximité. Comme nous l’avons vu dans les paragraphes précédents, l’îlot Folien peut s’avérer un lieu intéressant pour un investissement locatif. A seulement 1km du campus et 600m de la gare, il est certain que l’endroit attirera bon nombre de locataires.
