Classement des 3 villes où investir dans le Nord.
Avec l’augmentation des prix de l’immobilier dans la métropole lilloise, beaucoup se demandent si investir à Lille ou aux alentours n’est pas une opération trop risquée. Notre expert vous propose 3 villes où vous pourrez réaliser un investissement locatif à moindres risques. En effet, les 3 villes du classement connaissent une très forte demande locative. De plus, le taux de chômage et le nombre de logements vacants sont relativement faibles dans ces dernières. Vous pourrez également consulter les prix et la rentabilité moyenne des autres communes de la métropole lilloise dans notre article dédié : « quelle rentabilité pour mon investissement locatif à Lille » .
1 – Investir à Lille
A – L’évolution des prix
Sur la première place du podium des villes du nord où investir en 2021, la Capitale des Flandres ! 4 ans avant le début de la crise sanitaire, les prix de l’immobilier avaient déjà augmenté de près de 13,2% dans la métropole de Lille. En 2020, la moyenne des prix s’élevait à environ 3261€/m². En 2021, les tensions du marché immobilier liées à la crise sanitaire ont provoqué une nouvelle hausse globale des prix dans tout l’hexagone. La ville de Lille n’a évidemment pas été épargnée. Selon le baromètre LPI-SeLoger, les prix moyens de l’immobilier en 2021 à Lille s’élèvent à 3701€/m². Cela représente une hausse de 13,49%. Les prix des loyers, quant à eux, oscillent entre 13 et 20€/m² en 2021, en fonction des secteurs.
B – Un emplacement stratégique
À seulement une heure de Paris, de Londres et de Bruxelles, Lille est un carrefour stratégique et un emplacement privilégié au cœur de l’Europe. Ainsi, la ville attire de grands acteurs industriels et technologiques qui favorisent le développement de l’emploi. Avec le développement d’EuraLille, Lille peut actuellement se vanter de posséder le 3ème quartier d’affaires de France, ainsi que le 2ème pôle universitaire et 1er complexe hospitalo-universitaire. Les projets d’urbanismes sont nombreux, et certains, très importants, contribuent à faire de Lille la métropole qu’elle est aujourd’hui.
C – La demande locative
Selon une étude de Yanport, le rendement locatif à Lille a connu une légère baisse, en passant de 6% à 5% de 2016 à 2021. Cela s’explique notamment par l’encadrement des loyers qui a été mis en place en mars 2021 au sein de la capitale des Flandres. Cet encadrement se heurte inévitablement à la forte hausse des prix de l’immobilier provoquée par la crise sanitaire. Cependant, il est important de préciser que cette baisse de rendement reste légère et que l’investissement locatif à Lille est toujours particulièrement avantageux pour les propriétaires bailleurs.
L’étude montre également que tous les types de biens n’offrent pas le même rendement locatif. Il apparaît que les studios et les vastes logements à partir du T4 sont en moyenne plus rentables que les T2 et les T3. Les prix/m² de vente légèrement plus faible pour les T4 justifient en partie cette différence de rentabilité. En revanche, les propriétaires de T2 et de T3 ont tendance à trouver des locataires plus rapidement, ce qui représente un avantage considérable.
En outre, il bon de savoir que 70% des Lillois sont locataires. Une occasion pour les investisseurs qui souhaitent faire l’acquisition d’un bien grâce à la loi PINEL ou le statut LMNP. De plus, les taux de crédits historiquement bas permettent d’effectuer un investissement locatif en limitant les risques.
D – Où investir à Lille ?
Si vous souhaitez opter pour le statut LMNP et sa location de meublé, notre conseil est de regarder vers les programmes dans le centre, l’hypercentre et le quartier Bois blanc (réputé pour sa jeune population). Le Vieux-Lille est un excellent quartier pour investir, car il très recherché par les étudiants et jeunes actifs. Cependant, les biens neufs dans ce quartier sont très rares, voire inexistants. Les rendements nets peuvent quant à eux atteindre entre 5 % et 6 % au maximum. Comme nous l’avons vu plus haut, les studios et les T4, T5, T6 offrent généralement les meilleurs rendements cette année. Cependant, ne négligez pas les T2 et les T3 pour trouver rapidement des locataires.
Le quartier de Lille Sud et ses logements neufs aux abords du futur centre commercial Lillenium (ouverture 2 avril 2020) peut également être un projet rentable. Le centre commercial, d’une surface totale de 56 000 m², représente en effet un véritable enjeu pour toute la ville. En particulier pour le côté sud de Lille et les villes avoisinantes. Les prix au mètre carré y sont bien plus attrayants.
2 – Investir à Marcq-en-Barœul
Vous cherchez d’autres villes où investir dans le nord ? Marcq-en-Barœul représente la ville idéale pour un investissement locatif. Ville vivante, à taille humaine, à seulement 8 minutes de Lille en voiture. Selon L’Insee, la population est très bien équilibrée au niveau des âges et compte 75% d’actifs. Les 25% d’inactifs sont principalement des étudiants et des retraités. On constate également que le nombre de locataires est en légère augmentation.
Comme nous pouvons le voir dans le tableau ci-dessous, la ville de Marcq-en-Barœul n’a pas été épargnée par la hausse globale des prix de l’immobilier.
Où investir à Marcq-en-Baroeul ?
Notons que Marcq-en-Baroeul est à la croisée de tous les moyens de transport. Du métro au tramway en passant par les bus et les voies cyclables, tout y est. Aussi, la ville est située entre les trois grandes villes que sont Lille, Roubaix et Tourcoing. C’est donc l’endroit idéal pour les locataires cherchant le confort d’une petite ville résidentielle à proximité des grandes villes. Il faut souligner que dans le quartier Croisé Laroche, un des quartiers les plus prisés par les investisseurs et les familles, le prix moyen du mètre carré est de 3502 €.
À une vingtaine de minutes du centre de Lille via le tramway, ce quartier dispose de nombreux avantages qui expliquent la hausse des prix. Centre commercial, services de proximité, piscine municipale, golf, hippodrome, transports en commun, accès aux grands axes… Croisé Laroche est un quartier qui a tout pour plaire. Vous pourrez trouver des programmes immobiliers neuf à Croisé Laroche dans notre page programmes !
3 – Investir à Valenciennes
Tout d’abord, Valenciennes est une ville dont la population est en constante augmentation. Principalement chez les étudiants dont le taux est passé de 12,6 % en 2015 à environ 20% au 1er janvier 2019. En effet, avec plus de 10 000 étudiants dans la seule université polytechnique en 2020, l’investissement LMNP à Valenciennes a un bel avenir.
Depuis le début de la crise sanitaire, on constate également une augmentation de l’intérêt des investisseurs immobiliers pour les villes de tailles moyennes. Valenciennes, avec ses 44 000 habitants est le parfait exemple des communes qui sont très prisées, notamment en cette année 2021. En outre, elle se révèle très dynamique et en constante évolution. Création d’un nouveau complexe sportif, d’un parc aquatique, mise en place de la fibre optique dans toute la ville, nouvelle cité des congrès… Autant de projets qui prouvent la volonté de Valenciennes à évoluer et à conserver le bien-être de ses habitants.
Les prix de l’immobilier sont également un avantage considérable à Valenciennes. Ces derniers restent en effet abordables, malgré la forte hausse qui a touché la majorité des villes de France en 2021. Selon le baromètre de meilleursagents.com, il faudrait compter environ 1935€/m² pour un appartement et 1841€/m² pour une maison. Les fourchettes hautes de ces prix peuvent cependant s’étendre jusqu’à 2902€/m² et 2762€/m².
Où investir à Valenciennes ?
Pour minimiser vos risques en cas d’investissement à Valenciennes, quel que soit le type d’investissement, préférez le quartier de la gare. Il est recherché pour sa proximité des transports et ses prix attrayants. Misez également sur le centre-ville, très prisé par les étudiants. D’après Seloger.com, 65% des habitants sont locataires quand seulement 34% sont propriétaires, l’opportunité. Bonne nouvelle pour les investisseurs.
L’investissement LMNP ou Pinel dans les petites surfaces (type T1 ou T2) semble être l’investissement immobilier le plus rentable. En effet, les étudiants y sont très nombreux et la demande de logements meublés augmente considérablement. Les programmes en centre-ville de Valenciennes sont très demandés et de plus en plus rares.
Dans l’ensemble, investir à Valenciennes peut être une très bonne idée. Cependant, veillez à bien analyser le marché et de proposer des biens de qualité. En effet, beaucoup d’investisseurs sont déjà sur place. Il faut donc savoir se démarquer, que ce soit par l’emplacement ou la qualité du bien immobilier.