Top 3 des villes où investir dans le Nord en immobilier locatif en 2020
Classement des 3 villes où investir dans le Nord.
Avec l’augmentation des prix de l’immobilier dans la métropole Lilloise, beaucoup se demandent si investir à Lille ou aux alentours n’est pas une opération trop risquée. Notre expert vous propose 3 villes où vous pourrez réaliser un investissement locatif à moindre risques. En effet, les 3 villes du classement connaissent une très forte demande locative. De plus, le taux de chômage et le nombre de logements vacants est relativement faible dans ces dernières. Vous pourrez également consulter les prix et la rentabilité moyenne des autres communes de la métropole Lilloise dans notre article dédié : « quelle rentabilité pour mon investissement locatif à Lille » .
1 – Investir à Lille
Sur la première place du podium des villes du nord où investir en 2020, la Capitale des Flandres ! En seulement 4 ans, le prix de l’immobilier à Lille a augmenté de 13,2 %. Cependant, le prix reste accessible pour la 4eme agglomération de France. En effet, comptez en moyenne 3261 € du m² pour acquérir un logement à Lille (6% de plus qu’en 2018). Notons que la taille moyenne d’un logement dans la Capitale des Flandres est de 58,8m² pour un prix moyen de 191 751 €. Les loyers oscillent entre 10,6 et 16,5 € / m². Investir à Lille vous permettra de bénéficier de très bons taux de rentabilité.
A seulement une heure de Paris, de Londres et de Bruxelles, Lille est un carrefour stratégique et un emplacement privilégié au cœur de l’Europe. Ainsi la ville attire de grands acteurs industrielles et technologiques qui favorisent le développement de l’emploi. Avec le développement d’EuraLille, Lille peut actuellement se venter de posséder le 3ème quartier d’affaires de France, ainsi que le 2ème pôle universitaire et 1er complexe hospitalo-universitaire. Les projets d’urbanismes sont nombreux à Lille et certains, très important, contribuent à faire de Lille la métropole qu’elle est aujourd’hui.
De plus, selon le classement de Orpi.com, Lille est sur la première marche du podium dans le classement des villes pour réaliser un investissement en résidence étudiante. La demande, extrêmement importante, dépasse le nombre d’offres. Vous pouvez espérer réaliser un cash-flow a hauteur d’environ 100€ / mois. De quoi anticiper les éventuels frais liés à votre investissement.
Il est également bon de savoir que 70% des Lillois sont locataires. Une occasion pour les investisseurs qui souhaitent faire l’acquisition d’un bien grâce à la loi PINEL ou le statut LMNP. De plus, avec les taux de crédit historiquement bas et la loi sur l’annulation de l’encadrement des loyers, tous les éléments sont réunis pour effectuer cet investissement locatif en limitant les risques.
Où investir à Lille ?
Si vous souhaitez opter pour le statut LMNP et sa location de meublé, notre conseil est de regarder vers les programmes dans le centre, l’hypercentre et le quartier Bois Blanc (réputé pour sa jeune population). Le Vieux-Lille est un excellent quartier pour investir car très recherché par les étudiants et jeunes actifs. Cependant, les biens neufs dans ce quartier sont très rares voir inexistants. Les rendements nets peuvent atteindre en 5 % et 6 % au maximum. Visez principalement les petites surfaces (studio ou t2) qui représentent 76% de la demande locative lilloise. De même si vous souhaitez couvrir vos intérêts d’emprunt lors d’un investissement locatif Pinel à Lille. En effet, les surfaces plus petites offrent une meilleure rentabilité et sont plus accessibles.
Viser également Lille Sud avec ses logements neufs aux abords du futur centre commerciale Lillenium (ouverture 2 avril 2020) peut également être un projet rentable. Le centre commerciale, d’une surface totale de 56 000 m², représente un véritable enjeux pour toute la ville. En particulier pour le coté sud de Lille et les villes avoisinantes. Les prix au mètre carré y sont bien plus attrayant.
Les environs des gares (Lille Flandres et Lille Europe) sont également très recherchés pour l’offre de mobilité que cet emplacement propose.
2 – Investir à Marcq-en-Barœul
Vous chercher d’autres villes où investir dans le nord ? Marcq-en-Barœul représente la ville idéale pour un investissement locatif. Ville vivante, à taille humaine, à seulement 8min de Lille en voiture. Selon L’Insee, la population est très bien équilibré au niveau de son âge et compte 75% d’actifs. Les 25% d’inactifs sont principalement des étudiants et des retraités. On constate également, que le nombre de locataire est en légère augmentation.
La rentabilité locative des biens neufs disponibles varie entre 2,70% et 6,20%. Le prix du mètre carré oscille entre 1659 € et 4633 € selon le type d’habitation (appartement ou maison) et la typologie (les studios et appartements 4 pièces sont les deux types de biens les plus recherché.
Où investir à Marcq-en-Baroeul ?
Notons que Marcq-en-Baroeul est à la croisée de tous les moyens de transports. Du métro au tramway en passant par les bus et les voies cyclables, tout y est. Aussi, la ville est située entre les trois grands villes que sont Lille, Roubaix et Tourcoing. C’est donc l’endroit idéal pour les locataires cherchant le confort d’une petite ville résidentielle à proximité des grandes villes. Il faut souligner que dans le quartier Croisé Laroche, un des quartiers les plus prisé par les investisseurs et les familles, le prix moyen du mètre carré est de 3369 €.
A une vingtaine de minutes du centre de Lille via le tramway, ce quartier dispose de nombreux avantages qui expliquent la hausse des prix. Centre commercial, services de proximité, piscine municipal, golf, hippodrome, transports en commun, accès aux grands axes… Croisé Laroche est un quartier qui à tout pour plaire. Vous pourrez trouver des programmes immobiliers neuf à Croisé Laroche dans notre page programmes !
3 – Investir à Valenciennes
Pour commencer, Valenciennes est une ville dont la population est en constante augmentation. Principalement chez les étudiants dont le taux est passé de 12,6 % en 2015 à environ 20% au 1er janvier 2019. En effet, avec plus de 10 000 étudiants dans la seule université polytechnique en 2020, l’investissement LMNP à Valenciennes a un bel avenir. Ville à taille humaine (45 000 habitants), elle se révèle très dynamique et en constante évolution. Création d’un nouveau complexe sportif, d’un parc aquatique, mise en place de la fibre optique dans toute la ville, nouvelle cité des congrès… Autant de projets qui prouvent la volonté de Valenciennes à évoluer et à conserver le bien-être de ses habitants.
Aussi, avec une rentabilité locative brut moyenne de 6,11 %, les biens les plus loués sont les studios et T2. En particulier par les étudiants. Selon le type d’investissement mis en place, les rendements nets peuvent varier. Donc, si vous choisissez d’opter pour un investissement locatif LMNP en 2020, les rendements nets peuvent atteindre 5%. Viennent ensuite les maisons 2 et 3 pièces (plutôt des jeunes actifs). Sur les 5 dernières années, les prix de l’immobilier ont dégringolé d’environ 25 % (tendance baissière d’environ 10% sur la seule année passée). L’opportunité de trouver des biens accessibles à moins de 700€ le mètre carré.
Où investir à Valenciennes ?
Pour minimiser vos risques en cas d’investissement à Valenciennes, quel que soit le type d’investissement, préférez le quartier de la gare. Il est recherché pour sa proximité des transports et ses prix attrayants. Misez également sur le centre-ville, très prisé par les étudiants. Les prix peuvent y atteindre 1500 € du mètre carré. D’après Seloger.com, 65% des habitants sont locataires quand seulement 34% sont propriétaires, l’opportunité. Bonne nouvelle pour les investisseurs.
L’investissement LMNP ou Pinel dans les petites surfaces (type T1 ou T2) semble être l’investissement immobilier le plus rentable. En effet, les étudiants y sont très nombreux et la demande de logements meublés augmente considérablement. Les programmes en centre-ville de Valenciennes sont très demandés et de plus en plus rares.
Dans l’ensemble, investir à Valenciennes peut être une très bonne idée. Cependant, veillez à bien analyser le marché et de proposer des biens de qualité. En effet, beaucoup d’investisseurs sont déjà sur place. Il faut donc savoir se démarquer, que ce soit par l’emplacement ou la qualité du bien immobilier.
