En bref
- La métropole lilloise est très contrastée : le choix du quartier compte autant que celui de la ville.
- Roubaix et Tourcoing cumulent des difficultés sociales, mais leurs centres-villes sont en pleine revitalisation.
- Ces deux villes sont éligibles au Denormandie (réduction d'impôt de 12 à 21 %) jusqu'au 31 décembre 2027.
- Pour investir sereinement : privilégier les rues proches du métro, du tramway et des commerces, et éviter les secteurs à forte vacance locative.
La métropole de Lille se compose de différentes villes et quartiers assez hétérogènes en termes de cadre de vie et d’attractivité. Nous avons déjà abordé les meilleurs quartiers de Lille selon certains critères, afin de vous guider dans votre futur investissement immobilier. Aujourd’hui, nous allons lister les quartiers à éviter sur la métropole Lilloise.
Sommaire
1 – Roubaix
La commune de Roubaix se situe à environ 16 kilomètres du centre-ville Lillois. Elle compte environ 96 000 habitants, répartis sur 13,23km². Si la ville possède plusieurs avantages tels que sa proximité avec la capitale des Flandres, elle ne possède pas une très bonne réputation. En effet, les habitants et visiteurs de Roubaix soulignent plusieurs défauts qui feront fuir plus d’un investisseur.
Tout d’abord, le manque de dynamisme économique. Le chômage à Roubaix atteint un taux particulièrement élevé : 29%. Ce taux est 1,7 fois supérieur à celui de Lille et environ 3,6 fois supérieur à celui de la moyenne nationale. Les revenus moyens des habitants sont par conséquent assez faibles, puisqu’ils atteignent à peine 17 200€ par an.
L’aspect environnemental est également à améliorer. La ville ne possède en effet que très peu d’espaces verts : seulement 2%, contre une moyenne de 24% dans les villes alentours.
Enfin, le dernier défaut majeur qui est cité par les Roubaisiens le manque de sécurité que l’on retrouve dans les différents quartiers de la ville. Des actes de délinquances et un climat d’insécurité sont en effet évoqués par de nombreux témoignages. La ville possède d’ailleurs un score inférieur à 3/10 en termes de sécurité sur le site ville-idéale.fr.
2 – Quartier Bois Blancs
Bois Blanc est un quartier qui se situe dans la partie ouest de la ville de Lille. Si nous le plaçons dans la liste des quartiers à éviter sur la métropole Lilloise, c’est principalement à cause de son manque d’attractivité. Celui-ci se fait en effet sentir aussi sur le plan économique, commercial, universitaire et même environnemental.
Le taux de chômage s’élève en moyenne à 16% dans ce quartier, ce qui est deux fois supérieur à la moyenne des villes françaises. Les revenus moyens des habitants sont quant à eux assez bas : environ 22 900€ par an. Cette situation est en partie causée par le manque de dynamisme du bassin d’emplois du secteur. En outre, le quartier Bois Blanc manque cruellement d’espaces verts. Il ne possède en effet qu’un seul parc, ce qui représente un manque de confort certain pour les habitants.
Les familles et les étudiants ne sont pas forcément à l’aise dans ce quartier, car les écoles sont bien plus rares qu’ailleurs à Lille. On retrouve également très peu de restaurants, de café et de commerces. Seulement 0,1 restaurant et 1,3 commerce tous les 100 mètres.
Enfin, les transports en commun sont peu performants par rapport au reste de la ville. Vous l’aurez compris, le quartier Bois Blanc manques de beaucoup de choses, ce qui n’attire pas forcément les investisseurs en immobilier.
3 – Lille-Sud
Le quartier de Lille sud fait partie des quartiers à éviter sur la métropole Lilloise si vous souhaitez investir dans l’immobilier. Cette zone manque en effet d’attractivité et ne génère pas une forte demande locative. Le taux de chômage est tout d’abord extrêmement élevé puisqu’il atteint les 30%. Les revenus annuels moyens des habitants reflètent bien cette réalité, puisqu’ils se situent aux alentours des 16 900€. Ce manque de moyen se fait ressentir un peu partout dans le quartier. On y retrouve en effet peu de commerces (1,4 tous les 100 mètres) et peu de restaurants, bars et cafés (0,2 tous les 100 mètres).
Les transports en commun sont, là encore, moins performants que dans d’autres quartiers de Lille. La mobilité y est donc moins fluide.
Enfin, le quartier de Lille-Sud est classé depuis 2021 comme une « zone de sécurité prioritaire ». Cela signifie que l’insécurité atteint un niveau préoccupant pour le ministère de l’Intérieur. Les actes de délinquance et de dégradation répertoriés dans le sud de Lille sont en effet assez nombreux. Si vous recherchez un quartier calme et tranquille pour réaliser un investissement immobilier, celui-ci ne sera donc pas en haut de la liste.
4 – Tourcoing
Tourcoing est une petite commune d’environ 96 809 habitants se trouvant une quinzaine de kilomètres de Lille. Les défauts de Tourcoing sont assez similaires à ceux des villes que nous venons citer.
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- Un taux de chômage très élevé (20%)
- Des revenus annuels moyens assez bas (22 100€)
- Un manque d’attractivité économique et commercial
- Très peu d’espaces verts
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Enfin, à l’instar de Roubaix et du quartier Lille-Sud, Tourcoing est classé « zone de sécurité Prioritaire ». Les actes de délinquance et le climat d’insécurité n’encouragent pas les investisseurs à acquérir des biens immobiliers dans cette ville.
5 – Récapitulatif des quartiers à éviter sur la métropole Lilloise
Voici un récapitulatif des caractéristiques principales des quartiers à éviter sur la métropole Lilloise.
| Récapitulatif des quartiers à éviter sur la métropole Lilloise | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ville / Quartier | Taux de chômage | Revenus annuels moyens | Prix moyen de l’immobilier | Défauts principaux relevés par les habitants |
| Roubaix | 29% | 17 200€ | 1688€/m² | – Peu d’attractivité – Peu d’espaces verts – Pas assez de transports en commun – Insécurité / délinquance |
| Bois-Blanc | 16% | 22 900€ | 3110€/m² | – Peu d’attractivité – Peu de commerces et de restaurants – Transports en commun peu nombreux |
| Lille-Sud | 30% | 16 900€ | 2696€/m² | – Peu d’attractivité – Manque d’espaces verts – Transports en commun peu performants – Insécurité |
| Tourcoing | 20% | 22 100€ | 1775€/m² | – Manque d’attractivité – Peu de commerces – Très peu d’espaces verts – Insécurité |
Mise à jour 2026 : faut-il vraiment éviter Roubaix et Tourcoing ?
Pas forcément. Ces deux villes restent contrastées, avec des secteurs à éviter et d'autres en net renouveau. Mais elles présentent aujourd'hui trois atouts pour un investisseur :
- Un dispositif fiscal dédié. Roubaix et Tourcoing figurent dans la liste officielle des communes éligibles au Denormandie (arrêté du 26 mars 2019) : acheter un logement ancien, le rénover et le louer permet une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient, jusqu'au 31 décembre 2027.
- Des centres-villes en revitalisation, avec des programmes publics de rénovation de l'habitat ancien.
- Une desserte directe vers Lille par la ligne 2 du métro et le tramway, appréciée des étudiants et des jeunes actifs, avec des prix d'achat nettement inférieurs à ceux de Lille.
La clé est le choix de l'adresse : proximité d'une station de métro ou de tramway, rue commerçante, immeuble sain et demande locative avérée. C'est précisément le travail de sélection réalisé par nos conseillers. Découvrez nos pages investir en Denormandie à Roubaix et à Tourcoing.
Bois-Blancs et Lille-Sud aujourd'hui
Ces deux quartiers de Lille font eux aussi l'objet de projets de renouvellement urbain. Lille n'étant pas éligible au Denormandie, un investissement y relève plutôt du LMNP ou, dans le neuf, du statut du bailleur privé. Comme partout, l'emplacement précis dans le quartier fait la différence.
Questions fréquentes
Roubaix est-elle une ville à éviter pour investir ?
Pas dans son ensemble. Certains secteurs souffrent de difficultés sociales, mais le centre-ville est en revitalisation, desservi par le métro et le tramway, et Roubaix est éligible au Denormandie jusqu'à fin 2027. Le choix précis de l'adresse est déterminant.
Tourcoing est-elle éligible au Denormandie ?
Oui. Tourcoing figure dans la liste officielle des communes éligibles (arrêté du 26 mars 2019), comme Roubaix, Wattrelos, Armentières et Houplines dans la métropole lilloise.
Lille est-elle éligible au Denormandie ?
Non. Lille ne fait pas partie des communes éligibles. Pour investir à Lille, on se tourne plutôt vers le LMNP, la loi Malraux dans le Vieux-Lille ou, dans le neuf, le statut du bailleur privé.
